Conseguir una mayor transparencia, fomentar nuevas vías de financiación o simplificar la legislación son algunas de las recomendaciones recogidas por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman en su “Informe de recomendaciones y medidas propuestas para mejorar el mercado inmobiliario español». Este informe toma como punto de partida las inquietudes trasladadas por inversores interesados en el mercado español, así como la experiencia de la consultora en este ámbito, y se concreta en las siguientes propuestas:
Noticias fotocasa.es
Mes: noviembre 2013
el gobierno posibilita 600 daciones en pago y evita más de 1.500 desahucios, según de guindos
el ministro de economía, luis de guindos, ha afirmado que las medidas aprobadas por el gobierno para proteger a los deudores hipotecarios han permitido más de 600 daciones en pago, casi 1.700 reestructuraciones de deuda y han suspendido más de 1.500 desahucios. según el gobierno, más de 4.000 familias se han acogidos a las medidas aprobadas, como el código de buenas prácticas o el fondo social de viviendas
en palabras de de guindos este gobierno “es el que más ha hecho por proteger a los ahorradores y, en particular a los deudores hipotecarios”. el gobierno puso en marcha el fondo social de viviendas que ha permitido el alquiler de 600 pisos a precios bajos y el código de buenas prácticas al que se han adherido 97 entidades financieras. hasta el cierre de septiembre, se han recibido 9.861 solicitudes de clientes, de las que 2.301 se han cerrado con mejoras a favor de los hipotecados
se han firmado 1.684 reestructuraciones de la deuda –con extensiones de los plazos o rebaja de las cuotas, por ejemplo- que permiten a los deudores mantener su vivienda y ajustar los pagos a su nivel de ingresos. se han acordado también 6 quitas de una parte de lo debido y 611 daciones en pago, de manera que el deudor entrega la vivienda para saldar la deuda pendiente y queda libre de cargas
en 581 casos se produjo un desistimiento del proceso por parte del cliente, sin causas precisas y en 4.749 procesos se denegaron las peticiones porque los solicitantes no cumplían los requisitos exigidos (niveles de renta, situación familiar…). la adhesión de las entidades al cbp tuvo carácter voluntario pero, una vez efectuada, es obligatoria por un periodo de dos años
el fondo social de vivienda (fsv) ha recibido 1.305 solicitudes desde que se activó en marzo pasado. se han adjudicado 615 viviendas, de las que en 270 casos se han firmado ya los contratos. este fondo permite a aquellas familias que han perdido su casa como consecuencia de un desahucio y se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad solicitar una vivienda con un alquiler tasado (entre 150 y 400 euros mensuales)
adicionalmente, las entidades financieras han paralizado más de 1.500 lanzamientos (la última fase del desahucio, el abandono de la vivienda) en aplicación directa de las medidas aprobadas por el gobierno
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Mini apartamentos en alquiler con mucho estilo
Rondan los 30 metros cuadrados, cuestan entre 600 y 1.000 euros al mes y en ellos predomina sobre todo el blanco. Vivir en un piso con mucho estilo y a un precio asequible no es imposible, de algún modo solo hay que renunciar a tener mucho espacio. Las viviendas que no podéis dejar de ver esta semana son idóneas para parejas sin hijos, solteros, divorcios… son siete mini apartamentos en alquiler con mucho con encanto.
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el precio de la vivienda en eeuu sube un 13,3% interanual en septiembre
el precio de la vivienda en las 20 principales ciudades de eeuu registró en septiembre un repunte del 13,3% en tasa interanual, según el índice s&p/case-shiller. muchos expertos ven el alza de los precios como una muestra de la recuperación del sector residencial en eeuu. sin embargo, desde aspain 11 señalan que aún existen una serie de condicionantes en este mercado como la alta tasa de morosidad de las hipotecas o la bajada de la confianza de los consumidores
en 13 de las 20 principales ciudades de eeuu analizadas, el precio de la vivienda marcó su mayor crecimiento interanual. en cambio en 19 de las 20 metrópolis mostraron caídas en septiembre respecto al mes de agosto
david m . blitzer, presidente del comité de índices de s&p dow jones, destaca que el segundo trimestre y el segundo de 2013 han sido muy bueno para los precios de las viviendas. “este dato ha escalado un 11,2% en tasa interanual lo que supone su mayor alza desde el pico de 2006”
en 12 ciudades de eeuu el valor de las casas ha mostrado crecimientos de dos dígitos. en la zona este, las vegas continúa liderando los repuntes con un alza interanual del 29,1%; seguida de san francisco 25,7% y los ángeles, con el 21,8%. “el incremento de los precios de las viviendas en estas zonas sugiere la posibilidad de la creación de otra burbuja”, explica blitzer
“la vivienda continúa saliendo de la crisis: el número de ejecuciones hipotecarias sigue disminuyendo y la economía de las familias se está fortaleciendo”, indica el responsable de s&p case sh¡ller. no obstante, blitzer destaca que la pregunta ahora es la formación de hogares continúa repurándose y si el número de propietarios de viviendas volverá a los niveles de 2004
los puntos negros de la recuperación
la firma de asesoramiento patrimonial aspain 11 destaca en un informe que aún continúan existiendo una serie de condicionantes negativos en el mercado de la vivienda de eeuu como:
– la tasa de morosidad en las hipotecas residenciales unifamiliares en estados unidos sigue siendo sorprendentemente alta, situándose en el segundo trimestre de este año en un 9,41%
– bajada de indicadores de confianza del consumidor. el sentimiento del consumidor de la universidad de michigan ha caído a un nivel no visto desde diciembre de 2011. (cayó a 72 en noviembre desde un 73,2 en octubre)
– no se ha producido una compra generalizada de primeras viviendas, sino que los principales compradores han sido institucionales, representando 1/3 de las ventas existentes
– la próxima reducción de estímulos por parte de la reserva federal elevará los tipos de las hipotecas y como ya se está descontando en el mercado de divisas producirá la apreciación del dólar respecto a sus principales cruces
Aguirre Newman avisa de que las medidas 'antidesahucios' generan "incertidumbre" en los inversores
Aguirre Newman asegura que las medidas urgentes aprobadas por el Gobierno para proteger a los deudores hipotecarios ante eventuales desahucios, como los supuestos de suspensión por dos años de los alzamientos en casos de ejecución hipotecaria, siendo «perfectamente justificadas», al mismo tiempo «introducen incertidumbre para las entidades financiadoras y los inversores».
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la due diligence en el ladrillo: los pasos a seguir para preparar la venta del inmueble
la asociación de consultoras inmobiliarias (aci) ha publicado un documento en el que analiza la importancia de la due diligence y su correcta realización dentro del proceso de valoración de activos inmobiliarios. así, por ejemplo, para preparar la venta del inmueble es necesario analizar los que están en el área de influencia o comparar con otras transacciones similares
aci indica que cuando se prepara un activo para un proceso de venta es fundamental disponer de una información profunda, veraz y organizada que permita a los potenciales compradores conocer cuál es la realidad del mismo y qué factores han de tener en cuenta para realizar su oferta económica. Este proceso de documentación e información, realizado dentro de un proceso organizado de venta, es el llamado due diligence de venta o vendor due diligence
La due diligence de venta es una herramienta necesaria cuando se trata de llevar a cabo un proceso competitivo con el objetivo de maximizar el valor del activo para el vendedor y cumplir con los plazos previstos. Además, hay que tener en cuenta que un proceso de estas magnitudes sin la información suficiente puede desmotivar a un número importante de inversores que no están dispuestos a movilizar recursos en el estudio de la operación
El objetivo de una due diligence de venta es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en el proceso, y por ello su realización se suele encargar a una tercera parte independiente
la asociación señala que Las consultoras inmobiliarias internacionales están habituadas a realizar este proceso que, en españa, no ha sido práctica habitual hasta que los inversores extranjeros comenzaran a exigirlo. Hoy en día es un paso previo casi obligado para acometer operaciones inmobiliarias de cierta envergadura. Para ello se recopila toda la información sobre el activo que pueda requerir incluso el más exigente de los compradores
Las ventajas:
– Transparencia en la información: todos los participantes tienen la misma información
– Control sobre las cuestiones y peticiones de información adicional
– Aporta credibilidad al contenido del dossier de venta
– Rigor en el proceso: las ofertas se hacen teniendo en cuenta la realidad descrita en la due diligence
– Acorta los plazos del proceso y reduce las peticiones individuales de información
– Se identifican anticipadamente aquellos asuntos sobre los que pudieran surgir malentendidos
Toda esta información se pone a disposición de los participantes en el proceso a través del denominado data-room, que es simplemente un punto de información donde los interesados en un proyecto comparten los datos disponibles
Actualmente se utilizan las nuevas tecnologías para el acceso remoto a la documentación en soporte digital mediante el denominado Virtual Data-Room, que maximiza la seguridad y confidencialidad de la información con un coste menor y con mayor eficacia que los data-room presenciales
¿en qué consiste?
Una due diligence es un estudio detallado cuyo contenido abarca todo lo necesario para la ejecución de un proceso de compra o venta de un inmueble:
– Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor
– Auditoría (due diligence) sobre las instalaciones y aspectos urbanísticos y estructurales del inmueble
– Asesoramiento en la negociación y el cierre de la operación
Desde un punto de vista comercial, el principal objetivo es analizar el área de influencia del activo a través de la realización de un estudio de mercado donde se tengan en cuenta los siguientes aspectos:
– Disponibilidad de activos de similares
– Inmuebles en venta en la zona de influencia
– Precios de venta solicitados en activos comparables dentro del área de influencia
– Análisis del comportamiento del mercado en los últimos años desde el punto de vista de rentas
– Histórico de transacciones comparables tanto por ubicación como por tipología de activo
– Análisis de precios unitarios y rentabilidades de transacciones comparables
Paralelamente al análisis comercial, es necesario llevar a cabo un análisis sobre las características inmobiliarias del activo que englobe lo siguiente:
– Localización del inmueble
– Representatividad
– Singularidad arquitectónica
– Visibilidad
– Comunicaciones y accesos
– Estado del edificio y de las instalaciones
En referencia a un análisis técnico del activo, éste debe incluir tres partes fundamentales: urbanismo, arquitectura e instalaciones.
Análisis urbanístico:
– Características urbanísticas del entorno
- Normativa aplicada en el inmueble:
- Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble
- Condiciones de edificación
- Estudio de los usos
- Análisis urbanístico de las licencias, proceso de seguimiento y tramitación:
- Licencias del local (aportadas por la propiedad)
- Licencias de los inquilinos (las proporcionadas por la propiedad y/o los inquilinos)
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis arquitectónico:
- Percepción visual del inmueble
- Descripción del edificio
- Análisis del edificio y del proyecto As Built o Libro del edificio
- Estructuras
- Construcción
- Fachadas
- Cubierta
- Núcleos de comunicación
- Protección de incendios. Elementos pasivos
- Previsiones económicas
- Fotografías
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de instalaciones:
- Introducción:
- Detalles de la visita
- Documentación
- Instalación de climatización
- Instalación eléctrica
- Instalación de P.C.I.
- Instalación de fontanería y saneamiento
- Instalaciones varias
- Comentarios sobre las instalaciones
- Previsiones económicas
- Informe fotográfico
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de superficies:
- Análisis de superficies (En caso de disponer de los planos en CAD del edificio)
- Validación de planos CAD disponibles (cotejo in situ de concordancia dimensional)
- Medición de superficie construida
- Medición de superficie útil
- Desglose de superficies por usos
Nadie puja por las 1.500 VPO de la Comunidad de Madrid
La subasta para tratar de vender 22 promociones del Instituto de Vivienda de Madrid (Ivima) que comprenden 1.500 inmuebles, por un precio inicial de 67 millones de euros, ha quedado ‘desierta’, según han informado a Europa Press fuentes de la Consejería de Transportes.
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los 8 consejos de aguirre newman para hacer más atractivo el mercado inmobiliario español
la consultora inmobiliaria aguirre newman asegura que cada semana llega un fondo de inversión extranjero a españa en busca de activos inmobiliarios que comprar pero con la palabra “distressed” delante (activos problemáticos). así, ofrece 8 consejos para mejorar el atractivo del ladrillo español como destino de la inversión extranjera, como simplificar el marco jurídico; dar mayor transparencia en los precios de cierre de las ventas, o mejorar las estadísticas oficiales sobre el sector inmobiliario
el “informe de recomendaciones y medidas propuestas para mejorar las condiciones del mercado inmobiliario español” elaborado por aguirre newman, que cumple 25 años, recoge los siguientes puntos:
1) necesidad de un marco jurídico estable: que permita a los inversores tomar decisiones en un marco de confianza. la consultora lamenta el prolijo y abrumador ámbito normativo: estatal, autonómico o local)
2) mayor transparencia en el sector: en todo lo relativo a los precios de cierre de las compraventas. también pide una estadística única y oficial sobre la evolución de compraventa de vivienda y precios de venta, ante el elevado número de estadísticas que se contradicen entre sí. la consultora reclama disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dicho stock disponible como primera residencia o vivienda vacacional, con el fin de facilitar la información a los inversores extranjeros
3) nuevas formas de financiación para la compra de inmuebles: ante la falta de financiación por parte de las entidades financieras, aguirre newman precisa que en españa los fondos de capital riesgo están adquiriendo un papel protagonista en la financiación. por ejemplo, en otros países las compañías de seguros están adquiriendo un papel relevante como proveedores de financiación para la compra y desarrollo de operaciones inmobiliarias
4) evitar la multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales: esto afecta a la regulación del suelo, al urbanismo, la regulación sobre la vivienda protegida, o a los impuestos en la compra. aguirre newman pide una única fuente de información que aglutine las distintas normativas territoriales
5) eliminación de la burocracia en el suelo y trámites urbanísticos: la consultora reclama un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo; solventar la excesiva burocracia, y derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones (como, por ejemplo, el desahucio de una vivienda por impago del alquiler o e la hipoteca)
6) dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen en el mercado inmobiliario: se busca que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo acordado. según aguirre newman, muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contratos de alquiler
7) valoraciones y tasaciones: la consultora lamenta que se hayan convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación y no como un documento con valor, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia
8) optimización del patrimonio inmobiliario de las administraciones públicas: una mejor gestión del patrimonio inmobiliario público supondría un ahorro de entre el 20% y el 30% para las administraciones públicas. además, reduciría el déficit público y bajaría prima de riesgo del país. aguirre newman señala que hay muchos inmuebles vacíos o infrautilizados y que podrían reformarse para ponerse a tiro de un hotel de lujo, por ejemplo
Operadores inmobiliarios preparan paquetes de vivienda+residencia para inversores chinos y rusos
Para la Comunidad Valenciana, la región con la mayor bolsa de casas nuevas sin vender de España, la aparición en la Ley de Emprendedores de fórmulas que permiten obtener la residencia, comprando una vivienda de valor igual o superior a medio millón de euros o poniendo en marcha un proyecto empresarial, no es un asunto que vaya a pasar inadvertido.
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la vivienda baja un 5,35% en el tercer trimestre y la cuota de la hipoteca alcanza el 31% del salario
el precio de la vivienda bajó un 5,35% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo del año anterior, según datos del colegio de registradores. en comparación con el trimestre anterior experimentó un incremento del 0,91%. por otro lado, la cuota hipotecaria media de los nuevos préstamos se ha incrementado un 3,05% respecto al trimestre anterior, lo que hace que el porcentaje del salario bruto destinado al pago de la hipoteca suba hasta el 31,05%
desde los máximos alcanzados en el ciclo alcista, el ajuste acumulado de precios es del 31,07%. los precios actuales se encuentran en niveles similares a los alcanzados a mediados de 2003. el colegio de registradores destaca en su nota que los resultados de los próximos trimestres permitirán constatar si el incipiente cambio de tendencia es un hecho o una situación meramente coyuntural
respecto a las ventas, destacan que la demanda de vivienda se mantuvo relativamente estable, alcanzando las 76.818 compraventas registradas durante el tercer trimestre. esto refleja un incremento del 2,06% en términos interanuales. con respecto al segundo trimestre se contabiliza un descenso del 2,76%. en los últimos doce meses se registraron 334.867 compraventas de viviendas
las comunidades autónomas con un mayor número de compraventas en el último trimestre fueron andalucía (15.782), cataluña (12.411), comunidad valenciana (12.205) y comunidad de madrid (9.532). en los últimos 12 meses se registraron 334.867 compraventas de viviendas
el 55,36% de las operaciones correspondió a vivienda usada y el 44,64% restante a vivienda nueva, que experimentó un incremento del 4,35% con respecto al trimestre anterior, manteniendo un aceptable porcentaje de operaciones, fundamentalmente aquellas que, directa o indirectamente, están en manos de entidades financieras
los registradores explican que a pesar del escaso volumen de compraventas y su proximidad con los niveles mínimos de la serie histórica, "los resultados no están muy distantes de los alcanzados durante los últimos dos años y medio"
para fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, "esta supuesta mesetización de la caída no es una buena noticia para el sector. los precios aún siguen lejos del poder adquisitivo y la capacidad de pago de los compradores y el stock de viviendas sigue creciendo. además, existen otras palancas que siguen sin favorecer la dinamización del mercado: el crédito hipotecario está prácticamente estrangulado, las expectativas de mejora de los datos de empleo no son buenas y el “supuesto” interés inversor extranjero no termina de cuajar"
aumenta la cuota hipotecaria
el endeudamiento medio por vivienda se situó en el tercer trimestre en 100.877 euros, con un incremento del 5,79% con respecto al trimestre anterior. la cuota hipotecaria mensual media se situó en 581,43 euros, con un crecimiento en relación al segundo trimestre del 3,05%. el porcentaje de dicha cuota con respecto al salario bruto percibido alcanzó el 31,05%, incrementando 0,96 puntos porcentuales con respecto al segundo trimestre
el tipo medio de interés de los nuevos créditos hipotecarios en el tercer trimestre fue del 4,09% y en los últimos doce meses del 4%. los plazos de contratación se alargaron a una media de 21 años y 11 meses, con un incremento intertrimestral del 3,54%. a pesar de ello se trata de plazos próximos a los mínimos históricos. los créditos a tipo de interés fijo ganan peso relativo, alcanzando en el tercer trimestre el 6,78% del total de nuevos créditos hipotecarios
compras de extranjeros
La compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros sigue siendo uno de los factores dinamizadores más relevantes del mercado inmobiliario español, de forma que en el tercer trimestre representó el 12,16% del total de las compras de vivienda. Los británicos mantienen la primera posición con un 14,75%, seguidos de franceses (11,45%), rusos (9,35%), belgas (7,25%), alemanes (6,94%), suecos (5,87%), noruegos (5,15%) e italianos (3,64%)
en este sentido, los registradores aclaran que de los resultados por nacionalidades se corrobora la compra de viviendas con fines turísticos frente a la compra de viviendas por extranjeros que caracterizo el ciclo alcista con un mayor componente laboral
como el propio encinar adelantaba hace unos días “el incremento en la cifra de venta de viviendas a extranjeros está propiciado principalmente por la compra por parte de no nacionales que ya residen en españa. a pesar de que la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes no ha parado de aumentar desde 2010, las operaciones apenas representan el 1,5% del total y están aún lejos de las que se llegaron a cerrar en 2006, lo que evidencia que los inversores internacionales vieron llegar la burbuja inmobiliaria y se marcharon antes de su estallido. a día de hoy el inversor internacional está esperando un ajuste en los precios y seguridad jurídica que le permitan valorar comprar producto inmobiliario en españa”
