el alquiler está en el radar del gobierno y de la sociedad. la dificultad para acceder a una vivienda en propiedad por la inestabilidad laboral y por el cerrojazo del crédito hipotecario ha llevado a muchos españoles a decantarse por el alquiler, una opción cada vez más demandada. 2013 ha estado marcado por la entrada en vigor de la ley de fomento del alquiler y por la reforma de la norma que regula las socimi, vehículos de inversión para impulsar la creación de empresas que gestionen viviendas en alquiler
según el último censo de población realizado por el instituto nacional de estadística (ine), el número de viviendas en alquiler se ha disparado un 51,1% entre 2001 y 2011, hasta situarse en 2.438.574 unidades. el porcentaje de viviendas en propiedad ha descendido en los últimos diez años hasta el 78,9%, mientras que las viviendas en alquiler ha aumentado hasta el 13,5%. aunque se trata de cifras desactualizadas, muestran ya una tendencia. cada vez más españoles deciden vivir de alquiler en lugar de comprar. y 2013 ha sido un año donde se ha visto este cambio de mentalidad
el número de agencias inmobiliarias que ha cambiado su modelo de negocio hacia el alquiler va en aumento. se trata de un sector que poco a poco se va profesionalizando más. la demanda sube y también lo hace la oferta de viviendas en alquiler. los datos que maneja idealista.com reflejan que los propietarios son conscientes de que el precio sigue siendo el factor determinante a la hora de lograr alquilar y lo importante que es cerrar las operaciones hoy y no retrasarlo. el número de caseros que bajaron el alquiler de sus casas en octubre ascendió a 15.753, lo que representa el 6,3% de todos los anuncios de viviendas en alquiler de idealista.com. el descuento medio aplicado en los 15.753 alquileres fue de 58 euros y las mayores rebajas se produjeron en madrid, vizcaya, huelva y álava
los expertos esperan que vivir en alquiler sea una opción cada vez más demandada y que esta tendencia se vea acentuada en los próximos meses, especialmente tras la entrada en vigor de la nueva ley de fomento del alquiler. recordamos que en españa hay casi tres millones de viviendas vacías en manos de particulares que no están en el mercado del alquiler
esta normativa modifica los siguiente aspectos:
– el régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título ii de la ley
– la duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. de esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales
– la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento
– actualización de las rentas: antes la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. a partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta
– la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento
– compra de viviendas alquiladas: quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro de la propiedad
las socimi despegan
pero la nueva ley de fomento del alquiler de viviendas no es la única normativa que ha entrado en vigor en 2013. también se ha modificado la ley que regula la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario). en líneas generales, se trata de una normativa que ha sido bien recibida por los expertos. por ejemplo, mikel echavarren, consejero delegado de irea, asegura que las socimi son el futuro y una oportunidad para invertir. aunque sólo hay dos sociedades que han salido a bolsa (entrecampos cuatro y promorent), la previsión es que otras 20 socimi podrían debutar en la bolsa en 2014
las características principales de estas sociedades es, entre otros factores, que cotizan al 0% en las plusvalías y que no se limita el número de partícipes en estos vehículos que cotizan en el mercado alternativo bursátil
1.- se obvian las rigideces de la normativa anterior: se permite hacer socimis con fondos propios de un mínimo de cinco millones de euros. puede ser un vehículo que sirva para inversores privados, incluso para industrias y actividades no inmobiliarias
2.- cotización de la socimi: cotizarán al 0% en las plusvalías y rentas de las sociedades inmobiliarias
3.- tipo de inmuebles en la socimi: sólo se podrán incluir viviendas en alquiler. se estudia la incorporación también de hoteles que no están en alquiler pero el operador hotelero tiene un contrato de gestión, que se puede convertir en un contrato de alquiler para que se incluyan. también que se puede hacer una socimi con un único edificio mientras que en la anterior regulación era necesario un mínimo de tres edificios
4.- el número de partícipes: la ley no limita el número de partícipes, con lo que puede haber un único partícipe
5.- un vehículo que no cotice: se trata de un vehículo que no cotizará pero que la tributación la recogerán los propios socios del vehículo. los accionistas tendrán que tributar al 19% por los dividendos
6.- elementos imprescindibles de las socimis: necesitarán un asesor registrado del mercado alternativo bursátil y también un proveedor de liquidez, como una agencia de valores o un banco que tutelen la cotización de las socimis
7.- reparto de beneficios: los accionistas deben recibir el 80% de los resultados de las socimis, lo que implica transparencia a la hora de invertir
8.- volumen de las socimis: serán vehículos que ganen más de un millón de euros anuales
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