El Gobierno obligará a las entidades financieras a informar a sus clientes de la existencia de cláusulas suelo o techo cuando firmen una hipoteca, con el objetivo de fortalecer la protección del deudor en relación con el banco, aunque no se limita (al menos de momento) el margen de variabilidad de los tipos.
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bancos
los bancos tendrán que esperar seis meses para iniciar el desahucio de los inquilinos del fondo social de viviendas
los deudores hipotecarios que accedan a los pisos del fondo social de vivienda (fsv) y que no paguen el alquiler tendrán más tiempo que el resto de ciudadanos para evitar el desahucio. el gobierno ha establecido una disposición por la que la banca, propietaria de estos inmuebles, no podrá emprender medidas de desahucio contra los inquilinos morosos hasta seis meses después de que se produzca el impago. desde la asociación española de banca (aeb) explican que esta excepción en los plazos se hace en virtud de la “situación de especial necesidad” de estos inquilinos
a falta de dos semanas para que el fondo social de vivienda (fsv) destinado a los afectados por un embargo hipotecario se ponga en marcha, el gobierno ha optado por fortalecer la protección de los futuros inquilinos de estos pisos. tal y como consta en las normas para el fondo social de vivienda en el boletín oficial del estado (boe), el gobierno ha establecido una disposición adicional por la que los bancos (dueños de estas viviendas) sólo podrán iniciar el proceso de desahucio de estos inquilinos seis meses después de que se haya producido el impago del alquiler. “a los seis meses de producido el impago de la renta sin que este se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario”, recoge el boe
fuentes de la aeb consultadas por idealista news destacan que esta “excepción” en los plazos se hace en virtud de la “situación de especial necesidad” de estos inquilinos, que han sido desalojados de sus vivienda habitual por la falta de medios económicos para atender el pago de su hipoteca
así, las entidades no podrán recurrir al denominado ‘desahucio exprés’ que nació en 2009, y que pretendía acortar los plazos en el que el casero podía recuperar su vivienda si el inquilino dejaba de pagar. además, desde hace dos años la ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal permite aplicar a este tipo de conflictos el sistema de juicio monitorio, reduciendo a 10 días el tiempo que se otorga al inquilino moroso para pagar, abandonar la vivienda o presentar las alegaciones por las que se opone al pago. pasado ese plazo, si el inquilino no se decanta por una de estas tres opciones, el secretario judicial es quien fija una fecha para el desalojo del deudor y la recuperación del piso por parte del propietario
excepciones a la lau
la disposición fijada por el ejecutivo determina también que los alquileres de los pisos que están dentro del fsv se considerarán contratos de arrendamiento de viviendas y estarán sujetos a la ley de arrendamientos urbanos (lau) excepto en lo previsto en los artículos 9 y 18, que son los que se refieren al plazo mínimo de duración del contrato y a la actualización de la renta
en este sentido, este régimen especial de aplicación de la lau para los alquileres de viviendas del fondo determina que la duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, prorrogables por otro año. asimismo, si transcurrido el plazo de duración del contrato el inquilino no abandona la vivienda, el banco podrá iniciar el proceso de desahucio
en total, la banca ha cedido cerca de 6.000 inmuebles para alquilarlos a personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por no pagar la hipoteca, tal y como establece el real decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre. los posibles beneficiarios tendrán que encontrarse en situación de "especial vulnerabilidad" para poder acceder a estas viviendas cuyos alquileres oscilan entre los 150 y los 400 euros
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rumores que corren sobre la familia aznar y los bancos alemanes
el fondo cerberus ficha a un hijo de aznar para comprar activos del banco malo: el fondo buitre cerberus ha fichado a un hijo de josé maría aznar para que les asesore en la operación de compraventa de activos del banco malo. la verdadera intención es buscar el apoyo del ex presidente del gobierno de cara a las posibles operaciones que pudieran materializarse con la sareb (el economista)
el supervisor alemán investiga a cuatro bancos por manipular los tipos: el organismo germano de supervisión bancario bafin ha abierto una investigación extraordinaria a cuatro bancos, entre ellos deutsche bank por la posible manipulación de tipos de interés como el libor y el euribor (süddeutsche zeitung)
Las comunidades de vecinos piden a los bancos que paguen lo que les corresponde
El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) ha optado por escribir una carta a la Asociación Española de la Banca Española (AEB) en la que le insta a que adopte «todas las medidas que estén a su alcance» para que sus asociados cumplan con sus obligaciones comunitarias y hagan frente a los gastos que originan los inmuebles que tienen en cartera.
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hipotecas 2012: una de cal en medio de bancos de arena
en nuestro resumen del año pasado comentábamos que esperábamos un año 2012 con “más de lo mismo”, y la verdad es que por desgracia creemos haber acertado, aunque con alguna luz positiva dentro de un clima general dominado por los nubarrones
veamos punto por punto qué ha pasado en este año:
el volumen de hipotecas formalizadas sigue en caída libre
si pensábamos que en 2011 habíamos tocado suelo y que los bancos habían restringido tanto sus criterios de aceptación de nuevas hipotecas que la cosa no se podía poner más fea, nos equivocamos. varios factores han influido en que este dato muestre una caída brutal, superior incluso a la caída en el número de compraventas de viviendas:
– los bancos no han variado significativamente su política de concesión de hipotecas, en lo que a criterios se refiere, respecto al año 2011: imprescindible aportar ahorros por un 30% del importe de compra, cálculo estricto de ingresos, solicitud de avalistas…
– la continuada consolidación del sector bancario, el incremento de las tasas de morosidad, requerimientos de capital y desfase entre préstamos y depósitos han implicado que algunas entidades simplemente no den hipotecas (con la excepción de la financiación de sus propios inmuebles)
– la mayor presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, así como la necesidad de tirar de los ahorros para otros fines ha “empobrecido” a la sociedad, por lo que quien antes podría ser aprobado para un préstamo ahora no lo es, o lo es para un importe inferior
– la caída del precio de la vivienda y la necesidad de vender por una parte de la población ha hecho que aparezcan inversores oportunistas que han comprado al contado
la caída del euribor ha reducido la carga hipotecaria a miles de familias…
quizás la única noticia positiva del año ha sido la continuada caída del euribor, índice al que están vinculadas la inmensa mayoría de las hipotecas existentes, por lo que cientos de miles de familias han visto cómo su cuota mensual se ha visto reducida sensiblemente
parece que el euribor cerrará diciembre ligeramente por debajo del 0,55% (mínimos históricos), casi un 1,50% menos que hace un año, y muy lejos del máximo del 5,39% que vimos en julio de 2008
esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 837€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). en idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso
por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído tanto, por lo que el ahorro en estos casos será inferior
pero la subida de diferenciales se ha comido esa ventaja para los nuevos compradores
seguramente la predicción que más lamentamos acertar es que los bancos han aprovechado esta caída del euribor para seguir incrementando los diferenciales que aplican tanto a las nuevas hipotecas como a las refinanciaciones de préstamos
durante los años del boom inmobiliario y crediticio, la guerra por captar clientes y hacer crecer los balances de los bancos llevó a diferenciales medios del 0,50%, habiendo ofertas que llegaron incluso al 0,17%. el año 2011 cerró con diferenciales en torno al 1,50%, escalada que ha continuado en 2012, superando actualmente el 2,10% de media
la mayor caída del euribor hace que efectivamente la cuota mensual que pagan los nuevos hipotecados es inferior, pero se trata como comentamos anteriormente de una bomba de relojería, pues dada la volatilidad del euribor, esos altos diferenciales pueden traducirse en incrementos vertiginosos de las cuotas en unos años, aspecto peligroso que se debe tener en cuenta
los bancos siguen aplicando doble vara de medir: ¿buscas hipoteca para un piso de mi cartera?
desde que el impacto de la crisis se tradujera en adjudicación de inmuebles y promociones inmobiliarias para los bancos, éstos han priorizado la salida de estos activos de su balance, jugando con la poderosa herramienta de la financiación para limitar el ajuste del precio de venta: si me compras un piso mío a este precio, te lo financio todo, si no…
casi todos los bancos han seguido aplicando esta “bonificación” para sus inmuebles, lo cual ha provocado una competencia desleal tanto con los profesionales inmobiliarios – que tiemblan cuando tienen que mandar al banco a un cliente suyo para conseguir hipoteca – como con los particulares que quieren vender su vivienda (en muchos casos, para cancelar su hipoteca actual que no pueden pagar)
2013, ¿más de lo mismo, o luz al final del túnel?
aunque persisten muchas de las incertidumbres económicas que pesan como una losa en el mercado hipotecario (saneamiento de los bancos, carteras de inmuebles adjudicados, morosidad de las familias, pérdida de poder adquisitivo…) vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2013:
– los bancos van a mantener su política restrictiva de concesión de hipotecas, ofreciendo dinero solamente a clientes solventes y con aportación de fondos. los bancos intervenidos, al traspasar gran parte de sus activos adjudicados al sareb, mantendrán casi totalmente cerrado el grifo del crédito, quedando la incógnita de quién financiará y en qué condiciones los activos traspasado al sareb
– el euribor se mantendrá en los niveles actuales, quizá con una ligera bajada adicional, pero no experimentará variaciones significativas. esto implicará que no tendremos alegrías adicionales en nuestra revisión anual de la hipoteca, pero tampoco sustos
– los diferenciales para nuevas hipotecas seguirán subiendo, probablemente acercándose al 2,50% o incluso superándolo. el euribor perderá fuerza como índice de referencia en favor de las hipotecas a tipo fijo (durante toda la vida del préstamo o un plazo relevante), e incluso comenzaremos a ver hipotecas referenciadas al nuevo irs
– el volumen de hipotecas formalizadas dependerá mucho de la evolución de la economía: si como se espera el precio de la vivienda continúa su goteo a la baja, la presión fiscal se mantiene y la economía no se deteriora más, la vivienda se volverá más accesible y por lo tanto con los mismos ingresos y ahorros actuales se podrá contratar una hipoteca para un piso que ahora está fuera de nuestro alcance
en resumen, será otro año difícil, donde los hipotecados actuales apenas verán variaciones en lo que pagan al banco (eso sí, con una carga financiera muy baja) y quienes quieran buscar una hipoteca tendrán que remangarse y hacer bien los números: como decimos siempre, la decisión de comprar una vivienda u otra tiene un doble componente emocional y financiero, pero la hipoteca – más allá de la afinidad / confianza con cada banco – es un ejercicio puramente numérico, donde debemos buscar la mejor hipoteca del mercado. comparar, entender y negociar bien sigue siendo crítico
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el año en que se limpió la basura inmobiliaria de los bancos
la banca española no podrá olvidar fácilmente 2012. ni en su peor pesadilla, las entidades habrían podido imaginar lo que se avecinaba tras la victoria el 20-n del partido popular (pp): fuertes provisiones por sus activos del ladrillo, intervención de bankia y duras auditorías y test de estrés para comprobar su solvencia. todo ello, edulcorado con la solicitud de un préstamo a europa para rescatar a la banca y rematado con la creación de un banco malo, oficialmente llamado sareb, que aglutinará los activos inmobiliarios más problemáticos de la banca pública
y es que españa, como algunos países en vías de desarrollo ha pasado a nacionalizar bancos como única vía para garantizar su continuidad a la espera de un comprador, que en ocasiones no sólo no paga dinero por hacerse con otras entidades, si no que cobra por comprar otros bancos, como en el caso de banco sabadell con cam
el epicentro del tsunami financiero comenzó con el real decreto de saneamiento del sector aprobado en febrero por el que el gobierno obligó a los bancos a elevar las provisiones por sus activos inmobiliarios tóxicos. con la reforma, el ejecutivo pretendía dar “credibilidad” al sistema financiero español y despejar las dudas que pesaba sobre los activos inmobiliarios de la banca. el ministro de economía y competitividad, luis de guindos, estaba convencido que con esta medida los bancos se verían forzados a desprenderse de sus activos inmobiliarios, lo que provocaría un descenso de los precios de las viviendas y, al mismo tiempo, volvería a fluir el crédito a la economía
sin embargo, el fuerte saneamiento acabó poniendo contra las cuerdas a las entidades más contaminadas por el negocio inmobiliario. entre ellas, un pez gordo como protagonista: bfa-bankia, que tuvo que ser intervenida por el estado en mayo. la entidad resultante de un grupo de antiguas cajas abanderadas por caja madrid y bancaja no pudo soportar el lastre del ladrillo y tuvo que solicitar una inyección de capital al fondo de reestructuración ordenada bancaria (frob), que además trajo como consecuencia la salida de todo el consejo de administración de la entidad. se hizo con las riendas josé ignacio goirigolzarri, ex directivo de bbva, que fue designado con máximo responsable de la entidad por orden del gobierno
el nuevo presidente del grupo comunicó a finales de noviembre el nuevo plan estratégico 2012-2015. según este documento bfa-bankia realizará saneamientos totales por 24.800 millones de euros este año. de esta cantidad, 12.200 millones se han dotado hasta septiembre, quedando pendientes de dotar 12.600 millones. tras estos saneamientos y a falta de los ajustes finales a determinar con el regulador y el auditor, la entidad espera cerrar 2012 con unas pérdidas en el entorno de los 19.000 millones para volver a beneficios el año que viene. en definitiva, la nueva estrategia de la entidad intervenida le permitirá reducir su riesgo inmobiliario en un 92%
de guindos ii
la caída del gigante bfa-bankia ensombreció aún más el panorama de la banca patria y forzó al ejecutivo a anunciar un segundo decreto para el sector financiero. el primer decreto, conocido como de guindos i, obtuvo la crítica de un amplio número de expertos desde el principio porque dejaba fuera el supuesto «ladrillo sano», en un país donde todo lo que ha tocado el ladrillo ya no puede considerarse como así. de esta forma, las medidas de la segunda reforma de la banca se posarían sobre “ladrillo sano». la exposición total de la banca española al negocio inmobiliario rondaba los 320.000 millones de euros y de ellos se consideraban problemáticos (préstamos morosos o con riesgo de serlo y activos adjudicados) unos 180.000 millones de euros
todo esto generó malestar en europa y las autoridades comunitarias comenzaron a mostrar sus recelos sobre la salud del sistema financiero español. las voces que desde bruselas demandaban un análisis independiente del ladrillo nacional se acabaron imponiendo y españa encargó una auditoría externa de sus bancos. con ello, el eurogrupo pretendía restablecer la confianza a los inversores y ofrecer mayor transparencia sobre la verdadera situación del sector
la auditoría de roland berger y oliver wyman
así, el gobierno tuvo que contratar a la alemana roland berger y la consultora estadounidense oliver wyman para que evaluasen el valor de las carteras inmobiliarias de la banca española. estas auditorias fueron duramente criticadas por las inmobiliarias al asegurar que podrían derivar en un recorte significativo de las valoraciones y llevar a muchas de estas compañías a una situación complicada. en el fondo, también se temía que redujera el precio de los pisos
finalmente, oliver wyman y roland berger señalaron que el sistema financiero nacional podría necesitar entre 51.000 y 62.000 millones de euros para tapar el agujero inmobiliario en el peor de los escenarios posibles. además, aseveraron que los bancos no solo estaban ocultando la morosidad sino que también podrían estar tapando la naturaleza inmobiliaria de una parte importante de los créditos
el rescate a la banca
el agujero que el sector inmobiliario ha dejado en los balances bancarios, unido a la pésima situación de la economía española, obligó al gobierno a solicitar ante europa un rescate para la banca nacional para recapitalizar las entidades más dañadas. el rescate llegó en forma de préstamo, pero obligó al gobierno español a firmar un memorándum de entendimiento (mou) en la que se fijaban una serie de condiciones para recibir el dinero, entre ellas la creación de un banco malo que aglutinase sus activos tóxicos. en paralelo, se conocían los resultados definitivos exigidos por las autoridades europeas de la auditoria a la banca, que determinó unas necesidades de capital del sistema financiero español de 60.000 millones
el año 2013, con el banco malo ya creado y con los balances de los pocos bancos que han quedado en perfecto estado de revista, será el primer momento de ver si la banca vuelve a ser banca, y abe el grifo del crédito
¿y cómo han vivido las inmobiliarias 2012?
de forma muy complicada. la reestructuración del sistema financiero ha generado que los bancos se hayan convertido en los amos y señores del ladrillo. ya no solo porque facilitan el acceso al crédito, sino porque ahora el préstamo está ventado para todo aquello que no tenga nada que ver con la venta de sus pisos o con la construcción de viviendas en sus suelos
una situación que ahoga no sólo a las pequeñas y medianas promotoras, sino también a las grandes compañías que cotizan en la bolsa. así, reyal urbis se ha visto abocado a pedir el preconcurso de acreedores para renegociar su deuda de 3.654 millones de euros. en una situación similar se encuentra rayet, accionista mayorista de quabit, que ya ha sido declarado en concurso de acreedores
tampoco las patrimonialistas se libran de la incertidumbre. muchos analistas creen que compañías como colonial o metrovacesa, donde los bancos acreedores poseen más del 90% del capital, podría acabar convirtiéndolas en contenedores donde almacenar sus activos tóxicos. de momento, la banca accionista de metrovacesa ha decidido que la compañía deje de cotizar en el parqué
y mientras muchas inmobiliarias logran sobrevivir con la venta de activos a la banca, el futuro de otras pende de una nueva moratoria del gobierno que les exima de contabilizar las pérdidas derivadas de la depreciación de sus activos
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Los bancos ganarán casi 6.000 millones en 2013 por las cláusulas suelo
A pesar de que en los últimos meses varias sentencias han ratificado el carácter abusivo de cierto tipo de cláusulas bancarias, lo cierto es que las cláusula suelo en las hipotecas han sido y son una práctica habitual a la hora de cerrar un préstamo con una entidad financiera. Concretamente, las cláusulas suelo son aquellas que marcan un tipo mínimo a pagar, independientemente de que el índice de referncia aplicado (principalmente el Euríbor) sea más bajo.
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