la compra de una vivienda es para la mayoría de los ciudadanos la inversión más importante de su vida. sin embargo, una vez se ha escogido la casa que se quiere adquirir conviene familiarizarse con la terminología que rodea este proceso. como por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la vivienda
precontrato
en la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato
no es obligatorio firmarlo, pero si se hace sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. en otras palabras, una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba
por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas suficientemente apoderadas
estado de cargas
es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa
con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar
arras o señal
cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma. en este caso, el comprador perderá la señal o arras. si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido
aval
si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan
gastos de compraventa
en el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor
los gastos derivados de la compraventa suelen ser cuatro:
- impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble
- escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno
- inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal
- impuestos:
iva: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta
ajd: si es de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la ccaa
tpo: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (otp), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la ccaa
irpf: el vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su irpf puede ser de hasta el 27%