Las agencias inmobiliarias españolas gestionan ya más alquileres que ventas de inmuebles, según la experiencia de Arrenta, líder en promoción y defensa del arrendamiento en nuestro país desde 2008. Una media del 30 por ciento del total de alquileres de nuestro país se realiza a través de agentes inmobiliarios, el 70 por ciento restante directamente entre los particulares.
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La clave del futuro está en el centro
El sector inmobiliario encuentra en el centro de Madrid su particular bombona de oxígeno. La ausencia de obra nueva y la desinversión de propiedades públicas se combinan para crear el clima idóneo para nuevas promociones. En España, el sector inmobiliario sigue sin pulso. Las magnitudes que están animando a decir lo contrario son tan anecdóticas en el histórico del mercado que hablan por sí solas. Con todo, en un contexto que mantiene su carácter desolador, existe una singular isla de bonanza. Este objeto de deseo se ubica en el centro de Madrid. Esto es, toda la zona urbana inscrita dentro del cinturón de la M-30.
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“El mercado de la vivienda se está equilibrando”
Los datos de Transacciones Inmobiliarias del cuarto trimestre de 2013 publicados hoy por el Ministerio de Fomento muestran una caída del -30,6% respecto al mismo periodo del año anterior. Estos datos “reflejan la tendencia bajista de las compraventas en España”, según Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa.es. “En términos anuales 2013 cierra con una caída del -17,6%, una cifra que contrasta con la subida del 3,6% del año anterior, lo que pone de manifiesto que “las ayudas fiscales son la clave para para animar el sector”.
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¿quién está detrás de hispania, la inmobiliaria que enamora a los gurús de eeuu?
guiño de inversores de renombre al ladrillo español. hispania, sociedad del fondo azora, ha encandilado a dos de los mayores gurús financieros del mundo. george soros ha dicho sí quiero a esta nueva compañía inmobiliaria que saldrá a bolsa a mediados de marzo. mientras que john paulson ha mostrado su interés. pero estos dos gestores de hegde funs no han sido los únicos que se han dejado seducir por hispania. el fondo británico moore capital, el fondo de pensiones holandés apg y cohen & steers también han apostado por la firma
hispania activos inmobiliarios es una inmobiliaria de reciente creación. según el folleto de la salida a bolsa (opv), la sociedad fue constituida el 23 de enero de este año. su objetivo es crear una cartera inmobiliaria de alta calidad invirtiendo principalmente en propiedades de uso residencial, oficinas y hoteles en españa y, eventualmente, en alojamiento de estudiantes
la totalidad del capital social de hispania es azora altus, cuyos socios a su vez son la sociedad hermanos bécquer 10 y baztán consultores, cada uno de ellos con el 50% de la compañía. al mismo tiempo hermanos bécquer 10 es una firma patrimonial controlada por fernando gumuzio iñiquez de onzoño y su mujer, mientras que baztán consultores es también patrimonial y pertenece a concha osácar
concha osácar es la socia directora de azora, sociedad gestora de productos de inversión institucional para el mercado inmobiliario. osácar es una de las mujeres que mejor conoce este sector dada su larga trayectoria en el negocio
sin embargo, estos profesionales no están solos en su andadura en bolsa. así el magnate george soros ha dado su espaldarazo a hispania al firmar un contrato de compra de acciones valorado en 92 millones de euros. también se han sumado a esta apuesta el fondo británico moore capital management que adquirirá 4 millones de acciones, es decir, una inversión de 40 millones de euros
por su parte, parket street vinculado al family office canepa ha acordado adquirir 3 millones de acciones al precio de la oferta, por lo que su desembolsó es de 30 millones de euros. el mismo importe soltarán el fondo de pensiones holandés apg y cohen & steers
al mismo tiempo, john paulson ha mostrado su interés en comprar acciones por valor de 92 millones de euros para lo que tiene intención de presentar y confirmar su propuesta. la entrada de estos socios foráneos se materializa bajo la llamada figura del inversor ancla, es decir, un desembolso de gran cuantía realizada por un fondo o un inversor cualificado
rentabilidad bruta del 15% anual
tal y como señala la compañía con la emisión se esperan captar 500 millones de euros. la oferta tiene como finalidad obtener financiación para la ejecución del plan de negocio; ampliar la base accionarial; facilitar su acceso a los mercados de capitales y potenciar el prestigio, la transparencia y la imagen de la marca de la sociedad
hispania persigue una rentabilidad anual bruta del 15% aunque matiza que en ningún caso “puede garantizarse que se vaya a cumplir ese objetivo”
fuentes consultadas por idealista news indican que hispania no tiene equipo, ya que es azora quién selecciona los acuerdos y se encarga de la gestión. por esta tarea, hispania pagará una comisión a azora
inmobiliarias en bolsa
la salida de hispania como una sociedad anónima cotizada dará un aire de renovación al sector de las inmobiliarias en bolsa. en los últimos años la representación de las firmas del ladrillo ha caído en picado
la entrada en concurso de acreedores de muchas de ellas ha dejado congeladas sus cotizaciones; algunas optaron por virar hacia nuevos negocios y otras, fueron excluidas de negociación. todo ello ha limitado la posibilidad de invertir en el negocio inmobiliario en bolsa a un puñado de empresas
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echavarren: «el valor está en la deuda hipotecaria para los fondos de inversión»
artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de irea
en el año 2013 se han iniciado en españa las operaciones de inversión en deuda hipotecaria por parte de los fondos de inversión internacionales. el ajuste de los costes contables de la deuda inmobiliaria del sistema financiero español, mediante la aplicación de las provisiones exigidas por el ministerio de economía, ha posibilitado que se pueda casar la oferta con la demanda en transacciones de importe muy relevante
asimismo, se ha producido un efecto llamada por las primeras transacciones de inversión distressed realizadas por fondos en el primer semestre de 2013, que han demostrado que las barreras existentes anteriormente sobre el riesgo de invertir en españa se han eliminado. y este proceso no ha hecho más que comenzar
nuestra percepción es que el ajuste contable de dicha deuda no está totalmente completado en algunas entidades financieras y por ello no se han unido aún a este mercado de inversión “emergente” en españa. a medida que dicho ajuste se vaya completando en los dos próximos ejercicios veremos más operaciones de este tipo
la adquisición de deuda hipotecaria fallida o con riesgo de impago permite gestionar a los inversores rentabilidades potenciales superiores a las de la adquisición de activos inmobiliarios, básicamente porque se amplía dicho margen mediante la compra con descuento de la carga hipotecaria. es por ello que las transacciones de activos inmobiliarios se evalúan en la actualidad desde dos perspectivas. la primera y más común, desde la calidad, precio y liquidez del activo. la segunda desde la posibilidad de acceder al mismo a través de la compra de la deuda con descuento respecto a su valor nominal y la posterior negociación con el deudor para rentabilizar dicha inversión y en caso de que no sea posible, mediante la ejecución de su hipoteca
esta segunda posibilidad, la ejecución hipotecaria, es una alternativa residual frente a los beneficios derivados de las negociaciones extrajudiciales con el deudor, lo que abre múltiples posibilidades de colaboración entre los fondos y los actuales propietarios de activos líquidos “encallados” en las cargas hipotecarias
daciones en pago incentivadas mediante el pago de liquidez, cooperación en la gestión conjunta del colateral, venta pactada del activo directamente por el deudor mediante la reducción de su carga hipotecaria, reconversión de la deuda fallida a corriente mediante su reestructuración, etc. son algunas de las posibilidades que se abren para los deudores frente al bloqueo de las relaciones actuales entre los bancos y los promotores inmobiliarios
la gestión proactiva de situaciones distressed abrirá de nuevo las operaciones corporativas en el sector inmobiliario y en el hotelero. los fondos que incluyan una cierta visión de capital riesgo en sus estrategias, van a poder abordar procesos de reflotamiento de negocios inviables actualmente por su deuda financiera, la gestión y saneamiento en el largo plazo de dicho negocio y su venta en los próximos años
las claves de éxito en la realización de operaciones distressed en el sector inmobiliario consisten en la estructuración y ejecución de una estrategia adecuada de salida para cada inversión en deuda en función de la garantía y del deudor. considerando las rentabilidades exigidas por los fondos de inversión en la adquisición de deudas hipotecarias es fundamental acertar en su precio de compra mediante una estimación realista de los plazos previstos de recuperación de la inversión y en cómo minimizar los costes e incertidumbres de dichas gestiones. el conocimiento de las prioridades y situación actual de los promotores es fundamental para poder definir dicha estrategia y ajustar al máximo el precio de la deuda a la realidad de los procesos post compra
los fondos que desconozcan la realidad del sector promotor corren el riesgo de aplicar excesivos coeficientes de pánico en la evaluación de sus riesgos y precios de adquisición de deudas en este sector y sistemáticamente quedar fuera de juego en los procesos competitivos en los que participen. no se trata de pagar más que la competencia, sino de acertar en el precio razonable de las deudas conociendo la realidad del promotor deudor y las estrategias de negociación y cooperación que pueden establecerse en cada caso
otra posibilidad que abre este mercado es la de permitir al promotor inmobiliario buscar proactivamente a un fondo de inversión que permita recuperar parte del valor perdido de sus activos, facilitándole a dicho fondo la adquisición de deuda tras un acuerdo previo de adjudicación de la garantía en caso de comprarla y de participación con el fondo en la liquidez generada en la venta de la garantía
el promotor/deudor debe ser consciente que el alineamiento de sus intereses con un fondo de inversión en el objetivo de venta de una garantía aporta un elevado valor a la operación de inversión de dicho fondo y, por tanto, abre la posibilidad de negociar el reparto de dicho valor mediante la cooperación con el nuevo acreedor que sustituya a una entidad financiera
situaciones imposibles de activos con cargas hipotecarias superiores al precio de venta de sus garantías, pueden desatascarse con otras alternativas a la dación en pago de las mismas a la banca. dependiendo de quién es el acreedor actual y de la viabilidad de su garantía, es posible estructurar operaciones de inversión que por fin corten el nudo gordiano de las refinanciaciones sin fin o de los concursos de acreedores
el valor de estas operaciones se inicia en el análisis del pasivo hipotecario, en las alternativas que se pueden plantear al banco y en la rentabilidad que puede generar para un fondo. el tercer factor de esta ecuación es el actual propietario de la garantía, que pude beneficiarse de un nuevo escenario en el que elimine deudas imposibles, garantías personales, responsabilidades hipotecarias, intereses vencidos o de demora y, al mismo tiempo pueda cooperar con el nuevo acreedor en la liquidación o puesta en valor de activos que tienen demanda en el mercado a precios realistas
es una ecuación compleja pero posible. el catalizador de estas operaciones será muchas veces un asesor que alinee los intereses de un fondo, el acreedor financiero y el deudor y que permita que los procesos de recuperación del crédito vendido se reduzcan significativamente en el tiempo
se abre una etapa nueva en el mercado inmobiliario, enfocada a través de la deuda, desatascando las tuberías de nuestro sistema financiero y poniendo a trabajar conjuntamente al capital internacional con los promotores inmobiliarios
la plaza de aparcamiento más cara está en londres y cuesta medio millón de euros
en londres el suelo está por las nubes. pero el subsuelo, no se queda lejos y en casos extraordinarios lo supera. por eso se acaba de poner a la venta una plaza de garaje, válida para aparcar dos autos, por un precio de salida de 400.000 libras, (488.000 euros), récord en el reino unido y la más cara de europa
el precio supone 2,5 veces el coste medio de una vivienda en las islas, y alcanza esas cotas por estar en el afamado london's royal albert hall, en pleno corazón de la capital en el barrio de Kensington, donde el precio medio de la vivienda ronda los 2,05 millones de libras (2,5 millones de euros)
la paradoja es que tan solo 800 metros de allí, por ese precio un conductor podría aparcar su coche en un garaje privado durante 31 años, ya que el precio es de 35,10 libras el día (43 euros)
el precio confirma el aumento desorbitado de los precios en reino unido, ya que hace tan solo 10 meses una plaza similar en el mismo garaje se vendió por un 31% menos, en 275.000 libras (335.000 euros)
a pesar de este precio, en nueva york se rompieron todos los registros después de que en 2012 se pusiera a la venta por 1 millón de dólares (734.000 euros) una plaza de garaje cerca de broadway, en pleno manhattan
la caixa cree que el fin de la caída del precio de la vivienda está próximo
la caixa ve 2014 como un año clave para “apuntalar los pilares que deben apoyar el crecimiento futuro de la economía española”. prevé que españa volverá a crear empleo en el segundo trimestre de este año y que el ajuste del precio de la vivienda está cerca de su fin. la entidad estima que en 2015 tanto la venta de casas como los precios se estabilizarán
la entidad ve cerca el fin del ajuste de los precios de la vivienda pero eso no significa que no vaya a haber más caídas. de hecho, espera que el valor de las casas siga retrocediendo en los próximos trimestres aunque no descarta “avances puntuales”
según sus previsiones, a partir de 2015 la vivienda comenzará a subir, después de ver la recuperación del mercado inmobiliario en eeuu y de conocer los datos de venta de viviendas en españa. la caixa argumenta que la venta de viviendas, que normalmente reacciona antes que los precios ante los cambios en la oferta y la demanda, está acercándose a cifras de crecimiento positivas en tasa interanual. “esperamos que el ritmo de cierre de transacciones avance gradualmente si la economía se recupera y esto se traduce, a su vez, en una mejora en el mercado laboral”, destaca la firma de análisis
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mercado hipotecario: ni está, ni se le espera
la atonía general del mercado hipotecario que vaticinamos en nuestro resumen del año pasado para este año 2013 que termina parece haberse cumplido, llegando a niveles mínimos (de nuevo) de formalización de hipotecas y sin apenas noticias positivas que llevarse bajo el brazo. dicho esto, en idealista.com/hipotecas creemos que lo peor ya ha pasado, y que en 2014 empezaremos a ver cambios reales – aunque modestos – en el mercado hipotecario
éstos son los 4 aspectos que hemos seleccionado como los más relevantes del año:
el volumen de hipotecas formalizadas marca nuevos mínimos históricos
la brutal caída en formalización de hipotecas de los últimos años ha mantenido su tono negativo en 2013, marcando mínimos históricos que muchos pensaban que nunca veríamos, apenas un 15% de las hipotecas que se firmaban en el punto álgido del boom inmobiliario. los factores que justifican estos datos no han variado respecto al año pasado:
– el desinterés general de los bancos por las hipotecas se ha mantenido. sobran dedos de una mano para contar los bancos que han publicitado activamente hipotecas: ing direct, bankinter y cajasur (estas dos últimas en el último tramo del año)
– los bancos han mantenido su férrea política de concesión de hipotecas, con necesidad de altas aportaciones de ahorros (30% o superior) y ratios de endeudamiento conservadores, con un análisis muy estricto de los ingresos computables
– continúa la presión sobre la renta disponible de las familias: asfixiante presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, siguen empobreciendo a las familias y limitando (en muchos casos, eliminando) su capacidad de ahorro, por lo que muchos no son capaces de aportar la liquidez inicial que los bancos exigen, o no pueden pagar la cuota mensual de la vivienda que quieren
– la entrada de inversores particulares y profesionales ante la caída del precio de la vivienda, así como la eliminación de los incentivos fiscales han hecho que muchos compradores hayan optado por comprar al contado
casi todos los miles de hipotecados han visto cómo sus cuotas mensuales han bajado también gracias a los mínimos del euribor
la política laxa del banco central europeo ha ayudado, a través de un euribor a 12 meses que se ha mantenido casi todo el año ligeramente por encima del 0,5% (media de 2012 del 1,1%) ha reducido las cuotas de la mayoría de las hipotecas que están referenciadas a este índice; por desgracia, aquellas que están referenciadas al irph (cuyos índice de cajas y bancos dejaron de funcionar en octubre), no se han beneficiado de dicha caída. el tipo medio de la cartera hipotecaria de las familias ha pasado del 2,9% en 2012 al 2,3% en 2013 (datos hasta octubre) una caída del 21%
esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 324€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). en idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso
por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído apenas, por lo que el ahorro en estos casos será inferior (incluso en algún caso podría haber subido, al producirse la revisión en un momento puntual del año)
los diferenciales de las nuevas hipotecas se han estabilizado
tras varios años de continua subida de los diferenciales que aplican los bancos a las nuevas hipotecas, fruto de sus limitaciones para acceder a fondos baratos en el mercado, o por su necesidad de mejora de márgenes, en 2013 parecen haber encontrado su nivel de equilibrio, con hipotecas con diferenciales en torno al 2,50%, aunque superiores a la media del 1,95% aplicados en 2012)
lejos quedan los años del boom, con diferenciales medios del 0,50% y ofertas que llegaron incluso al 0,17%. la nota positiva está en que estos niveles del 2,5% se alcanzaron en febrero de 2013, y desde entonces han mantenido una dinámica estable, incluso bajando muy ligeramente en esta última parte del año
como hemos señalado varias veces, el euribor en mínimos esconde el peligro que representan estos diferenciales para las cuotas de las hipotecas, en escenarios de subidas de tipos de interés que seguramente se producirán en el futuro (aunque no parece que esto vaya a suceder en el corto plazo)
la morosidad de las hipotecas se ha disparado
el dato que sigue mostrando con toda crudeza la profundidad de la crisis es el incremento de la morosidad de las familias, espoleada por el incremento de impago de las hipotecas, que ha crecido un 31% en un año, alcanzando los 45 mil millones de euros (incluyendo tanto hipotecas de compra como préstamos al consumo y otras deudas), representando casi un 25% de toda la morosidad de la banca
los esfuerzos de refinanciaciones de 2009-2010 e incluso el maquillaje estadístico del pase de créditos a la sareb no han podido contener esta cifra, lo cual añade más presión a los balances de los bancos ante la mayor necesidad de provisionar dichos créditos
solamente una recuperación de la renta disponible de las familias (fundamentalmente mayor empleo, pero también menor presión fiscal o deflación de precios de los productos básicos) podrá detener esta dramática tendencia
2014, esperamos que sea primer año de un cambio de escenario
vaya por delante que no contemplamos un escenario de cambio radical, pues nada indica que se vaya a producir, pero sí atisbamos ciertas situaciones que nos llevan a pensar que – en algunos frentes – la situación empezará a mejorar para el sector hipotecario. vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2014:
– el euribor se va a mantener en niveles mínimos durante todo el año (aunque ya hemos visto que la última bajada del bce no se ha transmitido al euribor); sin embargo, dado que la mayoría de las hipotecas ya se revisaron a estos niveles durante 2013, las cuotas hipotecarias apenas van a sufrir variaciones en el año
– la morosidad hipotecaria continuará subiendo, aunque a menor ritmo, ante la debilidad de la economía y la falta de capacidad de generar ingresos adicionales de las familias
– los bancos empezarán a recuperar las hipotecas como producto para captar / retener clientes. la caída de saldos en cartera a niveles de hace 6 años, que esperamos se acelere vía mayores amortizaciones ante el escenario de bajos tipos de interés, unido a que los nuevos diferenciales son superiores a la media de las carteras, hará despertar a las entidades. aunque sin relajar criterios de riesgo, veremos más bancos que publiciten abiertamente sus productos, lo cual probablemente se traduzca en una ligera caída de los diferenciales que aplican a las nuevas operaciones
– el volumen de nuevas hipotecas se estabilizará en los niveles actuales, quizá repuntando algo si el mercado de la vivienda retoma el pulso, pues podría dar entrada a compradores que han estado esperando a un mayor atractivo del precio de la vivienda y de una coyuntura económica algo mejor, que necesiten de una hipoteca para acceder a la vivienda que buscan
en resumen, creemos que no será otro año catastrófico, sino que empezaremos a ver una cierta estabilización en casi todos los frentes. sin echar las campanas al vuelo, esperemos que 2014 se recuerde como el inicio de la recuperación del mercado hipotecario. como siempre, comparar, entender y negociar bien seguirá siendo crítico para conseguir la mejor hipoteca
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“La inversión ya se está recuperando pero aún hay margen para nuevos ajustes de precios”
La inversión ha entrado en fase de recuperación y lo ha hecho “de forma enérgica” en el segundo semestre, con volúmenes que superan cómodamente los de 2012 y 2011. Es una de las principales conclusiones a las que llega el Balance del Ejercicio 2013 elaborado por BNP Paribas Real State que espera una perspectiva para 2014 de mejor tono tanto en inversión como en ocupación. Aun así, la consultora inmobiliaria señala que existe aún margen para nuevos ajustes de precios hasta avanzado 2014, en especial en las zonas secundarias.
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el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo y los inversores toman ya posiciones
"si no hemos tocado fondo, estamos muy cerca de hacerlo". es la frase que puede resumir las jornadas sobre el futuro del mercado inmobiliario organizadas por la asociación de consultoras inmobiliarias (aci). la mayoría de los portavoces invitados, desde fondos internacionales hasta consultoras o inmobiliarias de peso, sostienen que el mercado inmobiliario español ofrece una buena oportunidad para invertir en él y que en algunas zonas de españa ya se ha reactivado la actividad constructora, especialmente, en el segmento de la vivienda. eso sí, dejan claro que la economía española sigue estando débil
un reciente informe de la consultora inmobiliaria knight frank revelaba que los fondos internacionales podrían invertir en el mercado inmobiliario español hasta 14.000 millones de euros en 2014 y que las oficinas y los negocios hoteleros son sus principales prioridades a la hora de comprar. juan pepa, director gerente del fondo internacional lone star europe, asegura que ven “una gran oportunidad de invertir en españa, hay dinero queriendo invertir en este país y el objetivo es cerrar transacciones”. en su opinión, de aquí a finales de año vamos a presenciar unas cuantas operaciones de compraventa en el mercado inmobiliario
también señala que hay inversores con ánimo de apoyar y colaborar con los promotores inmobiliarios en la construcción de obra nueva. “hay inversores dispuestos a poner dinero para levantar viviendas nuevas y luego es el banco el que concederá las hipotecas para los compradores de esas viviendas. notamos que los bancos están nerviosos por dar otra vez hipotecas”, sostiene
andrés escarpenter, consejero delegado de jones lang lasalle, considera que españa está viviendo actualmente una especie de primavera aunque no está soportada por los “fundamentales”, es decir, por la mejora del pib, de la inflación o de la tasa de paro. asegura que los ajustes de precio han provocado un boom de interés inversor. ¿cuánto ha caído el precio de los activos inmobiliarios? no hay unanimidad al respecto. santiago aguirre, presidente de aguirre newman, estima que las caídas de valores rondan el 50% en términos generales y que varía en función del segmento
eso sí, en líneas generales, los expertos auguran que en cuanto se reactive la economía, habrá un aumento de precios en la vivienda. en las últimas semanas se han conocido varios informes que pronostican subidas de precios. es el caso de la caixa que estima que a partir de 2015 el precio de la vivienda comenzará a subir. la firma de rating standard & poor’s también prevé una mejora a partir de ese año. alberto prieto, director general de knight frank, va más allá y señala que en madrid capital, dentro de la m-30, se ha detectado que los precios han tocado fondo y que, incluso, “se ha registrado algún movimiento al alza”. “dentro de madrid tenemos constancia de transacciones de suelo finalista, de promotores que han comprado suelo. además, está llegando dinero de fuera de españa con ganas de promover viviendas y también de rehabilitar viviendas”, añade
el mercado de la vivienda da alguna que otra alegría. una de ellas es que el stock de vivienda ha comenzado a reducirse, tanto por la venta del excedente de vivienda, como por la caída en la construcción de obra nueva. la mayor absorción del stock se está produciendo en la costa española. y en las zonas donde apenas hay oferta están comenzando a aparecer agentes con ganas de comenzar a promover. banco sabadell presume de contar con 60 promociones de vivienda en marcha. “promovemos donde sabemos que vamos a vender” señala alfredo laffitte, director de venta a inversores de banco sabadell
en definitiva, algo se mueve en el mercado inmobiliario. aunque todavía no se han cerrado grandes operaciones de inversión, lo cierto es que interés hay y así lo confirman los propios fondos internacionales. españa es un buen lugar donde invertir. ahora el trabajo es lograr que el interés inversor en el ladrillo se mantenga por mucho tiempo y no quiera marcharse a otros países como grecia, italia, china o latinoamérica. una gran ventaja que tiene nuestro país es, según los expertos, que está basado en un estado de derecho y esto da seguridad a los inversores