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fitch cree el interés de los fondos por el ladrillo español sólo responde a la “caza de gangas”

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¿son los fondos de inversión la panacea del ladrillo español? si bien ayer varios de estos actores aseguraban que hay oportunidades de inversión en españa y que muchos están dispuestos a apoyar y colaborar con los promotores inmobiliarios, hoy fitch lanza un mensaje muy distinto. la agencia de calificación crediticia considera que el aterrizaje de los fondos sólo sugiere que estos están comprando con mayores descuentos que las estadísticas oficiales e indica que el volumen total de su inversión sólo supone una quinta parte de lo registrado en 2006

fondos de inversión sí, fondos de inversión no…  ésta es la disyuntiva que más se está repitiendo estos días sobre la posible recuperación del sector inmobiliario. son muchas las voces que defienden que su llegada puede ser el inicio de la ansiada recuperación. sin embargo, también hay quién cuestiona ese hipotético escenario. una de las últimas en pronunciarse sobre este asunto es fitch. la agencia de calificación crediticia expone en un informe sobre el mercado inmobiliario nacional publicado esta semana que el apetito de los inversores extranjeros sólo responde al concepto de oportunidad

“algunos actores del mercado están interpretando el interés de los fondos en la viviendas españolas como un signo de recuperación del mercado. creemos que el apetito de los inversores se debe principalmente a la caza de gangas”, exponen carlos masip y juan david garcía, analistas de titulizaciones hipotecarias de fitch y responsables del informe

Además, subrayan que los precios a los que estos inversores están dispuestos a entrar en el mercado sugieren mayores descuentos de los que están recogiendo las estadísticas oficiales. Fitch explica que si se toman como referencia alguna de las transacciones más relevantes que han efectuado, el precio medio del m2 está por debajo de los 1.000 euros. “esto es más de un 40% por debajo del precio medio del m2”, asevera

la firma de análisis indica que también se defiende el creciente peso de los inversores foráneos como una señal de que los precios de las viviendas han sufrido una corrección suficiente. No obstante, matiza que la presencia de los fondos extranjeros en el negocio residencial ha aumentado un 18% en términos relativos y recuerda que el volumen total de su inversión sólo supone una quinta parte de lo registrado en 2006

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fitch prevé una corrección del precio de la vivienda en españa del 40%

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fitch cree que el precio de la vivienda debe corregir un 40% desde sus niveles máximos.  la agencia de calificación estima que desde el pico de la burbuja en 2008, el valor de las viviendas ha caído un 27%. asimismo, fitch asegura que se está acelerando el deterioro del mercado hipotecario nacional por el alza de la morosidad que, en su opinión, se ha incrementado por la alta tasa de desempleo

así, la firma considera que desde los niveles actuales el precio de los pisos en España deben caer entre un 15% o 20% adicional. Por este motivo, descarta que el valor de las viviendas en el país toque fondo antes de 2014

fitch subraya también que la alta tasa de paro está generando en estos momentos un incremento de la morosidad hipotecaria. A su juicio, el ratio de mora se había mantenido estable gracias a los bajos tipos de interés, que compensaban el repunte del desempleo. Además, recuerda que la capacidad de los hipotecados para hacer frente al pago de las cuotas se apoyaba también las prestaciones por desempleo durante al menos un periodo de dos años

sin embargo, la agencia constata que a partir de 2011 se ha producido un repunte de los retrasos en los pagos de las hipotecas como consecuencia de la continua subida de la tasa de paro y por los recortes a las prestaciones por desempleo y la expiración de muchas de estas ayudas. Una tendencia, que en a su juicio, seguirán incrementándose en los próximos meses
 
en este sentido, fitch indica que hasta ahora las personas con mayor carga hipotecaria no se han visto afectadas por el paro. No obstante, cree que esta situación podría cambiar en el futuro debido a la debilidad del mercado laboral y ve “probable” que el desempleo acabe afectando a las personas que con contratos indefinidos. La compañía estadounidense vaticina que la tasa de paro en España subirá hasta el 26,5% en 2013
 
los bancos aplican mayores descuentos

fitch también constata que la actual coyuntura de la economía español ha forzado a los bancos a desprenderse de sus pisos adjudicados con mayores descuentos. La firma calcula que el año pasado las entidades vendieron pisos por el 40% del valor de sus tasación original frente al 51% de 2011


  

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fitch: «si sareb vendiese con grandes descuentos, obligaría a la banca sana a hacer mayores provisiones para colocar sus pisos»

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sareb puso en marcha la semana pasada la maquinaria para dar salida a su ladrillo con la venta de 13.000 inmuebles. éste es el primer movimiento del banco malo en su proceso desinversión de activos por lo que el mercado mira con lupa la operación. la agencia fitch cree que la principal preocupación sobre sareb es el precio de venta final de sus inmuebles. así, considera que si estos se venden con descuentos superiores a los aplicados en el traspaso de activos a la sociedad, podría forzar a que la banca sana tenga que hacer mayores provisiones para colocar sus propios pisos

la firma de análisis de riesgo crediticio asegura en un informe sobre la banca que la creación de la sareb es un paso "positivo" en el proceso de reducción del riesgo inmobiliario del sistema financiero español. no obstante, fitch matiza que esa relación directa no afecta a todas las entidades por igual, ya que a la sareb sólo han trasferido o transferirán sus activos las entidades que pertenecen al grupo 1 (bankia, catalunya banc, novagalicia y banco de valencia) y al grupo 2 (bmn, liberbank y grupo caja3)

por tanto, a juicio de fitch, algunos de los bancos que no están incluidos dentro de estos grupos (incluso aquellos con buenos resultados en los test de estrés de oliver wyman) seguirán expuestos a la riesgo inmobiliario. es más, la firma estadounidense asegura que la depreciación de sus activos podría ser "relativamente pronunciada" en 2013. aunque indica que el periodo para dar salida a los activos del banco malo es distinto al de una entidad sana

respecto a los resultados de la banca, fitch recuerda que la exposición de la banca al ladrillo representó el 22% de los préstamos a cierre de septiembre de 2012 y que la morosidad de este sector escaló hasta el 26,5% a finales de junio del año pasado

además, la agencia cree que el precio de los pisos seguirá cayendo como consecuencia del menor número de transacciones y del exceso de oferta existente. en concreto, fitch señaló en un informe del mes pasado que el precio de los pisos en españa bajará un 15% adicional en 2013

la firma basa sus previsiones en la gran cantidad de embargos de viviendas que han ejecutado los bancos desde 2008 y por el proceso de desapalacamiento que está ejecutando el sistema financiero del país, lo que dificulta el acceso de los hogares al crédito. por todo ello, fitch cree que "llevará muchos años absorber el actual stock de viviendas incluso si cifras de ventas se recuperasen y volviesen a niveles pre-crisis"

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