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los fondos de inversión orion capital y aew europe se encuentran entre los finalistas para hacerse con el grupo inmobiliario realia, controlado por bankia y fcc. los dos fondos intentan comprar el paquete del 25% en manos del banco y el 36,5% que tiene la constructora
en la actualidad, la promotora tiene una capitalización bursátil de 332 millones de euros y una deuda neta de 2.1000 millones de euros. sus activos están valorados en 3.380 millones
La caída en picado de la rentabilidad que han experimentado los depósitos bancarios tradicionales durante todo el 2013 ha provocado el resurgir de las cifras netas de contratación de fondos. A ello ha contribuido, además, el hecho de que muchas gestoras de fondos han cambiado las características de algunos productos convirtiéndolos en productos sin riesgo, que permiten conseguir incluso una rentabilidad garantizada sin asumir riesgos en el capital inicial si se llega al vencimiento previsto inicialmente.
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El interés de los fondos de inversión extranjeros en el mercado inmobiliario español llega también a los centros comerciales. Así, ya son 19 los centros comerciales vendidos en los últimos nueve meses en España, lo que supone un crecimiento de estas operaciones de cerca del 100% en los últimos años.
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el gobierno quiere que la sepi mantenga su participación en iberia: a pesar de que el sepi tenía previsto vender una participación del 2,71% de iberia, el gobierno ha solicitado que mantenga su peso en el grupo español de cara a que pueda mantener su condición de compañía bandera (el confidencial)
dos fondos norteamericanos compiten por caixacard: los fondos norteamericanos warburg pincus y general atlantic compiten por comprar cerca del 20% de caixacard, filial de tarjetas de caixabank y valorada en 2.200 millones de euros (el confidencial)
paulson también invierten en la socimi de azora: el gestor de fondos john paulson ha tomado una participación de 92 millones de euros en la socimi hispania, del grupo azora. paulson seguirá así los pasos del multimillonario george soros (financial times)
artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de irea
en el año 2013 se han iniciado en españa las operaciones de inversión en deuda hipotecaria por parte de los fondos de inversión internacionales. el ajuste de los costes contables de la deuda inmobiliaria del sistema financiero español, mediante la aplicación de las provisiones exigidas por el ministerio de economía, ha posibilitado que se pueda casar la oferta con la demanda en transacciones de importe muy relevante
asimismo, se ha producido un efecto llamada por las primeras transacciones de inversión distressed realizadas por fondos en el primer semestre de 2013, que han demostrado que las barreras existentes anteriormente sobre el riesgo de invertir en españa se han eliminado. y este proceso no ha hecho más que comenzar
nuestra percepción es que el ajuste contable de dicha deuda no está totalmente completado en algunas entidades financieras y por ello no se han unido aún a este mercado de inversión “emergente” en españa. a medida que dicho ajuste se vaya completando en los dos próximos ejercicios veremos más operaciones de este tipo
la adquisición de deuda hipotecaria fallida o con riesgo de impago permite gestionar a los inversores rentabilidades potenciales superiores a las de la adquisición de activos inmobiliarios, básicamente porque se amplía dicho margen mediante la compra con descuento de la carga hipotecaria. es por ello que las transacciones de activos inmobiliarios se evalúan en la actualidad desde dos perspectivas. la primera y más común, desde la calidad, precio y liquidez del activo. la segunda desde la posibilidad de acceder al mismo a través de la compra de la deuda con descuento respecto a su valor nominal y la posterior negociación con el deudor para rentabilizar dicha inversión y en caso de que no sea posible, mediante la ejecución de su hipoteca
esta segunda posibilidad, la ejecución hipotecaria, es una alternativa residual frente a los beneficios derivados de las negociaciones extrajudiciales con el deudor, lo que abre múltiples posibilidades de colaboración entre los fondos y los actuales propietarios de activos líquidos “encallados” en las cargas hipotecarias
daciones en pago incentivadas mediante el pago de liquidez, cooperación en la gestión conjunta del colateral, venta pactada del activo directamente por el deudor mediante la reducción de su carga hipotecaria, reconversión de la deuda fallida a corriente mediante su reestructuración, etc. son algunas de las posibilidades que se abren para los deudores frente al bloqueo de las relaciones actuales entre los bancos y los promotores inmobiliarios
la gestión proactiva de situaciones distressed abrirá de nuevo las operaciones corporativas en el sector inmobiliario y en el hotelero. los fondos que incluyan una cierta visión de capital riesgo en sus estrategias, van a poder abordar procesos de reflotamiento de negocios inviables actualmente por su deuda financiera, la gestión y saneamiento en el largo plazo de dicho negocio y su venta en los próximos años
las claves de éxito en la realización de operaciones distressed en el sector inmobiliario consisten en la estructuración y ejecución de una estrategia adecuada de salida para cada inversión en deuda en función de la garantía y del deudor. considerando las rentabilidades exigidas por los fondos de inversión en la adquisición de deudas hipotecarias es fundamental acertar en su precio de compra mediante una estimación realista de los plazos previstos de recuperación de la inversión y en cómo minimizar los costes e incertidumbres de dichas gestiones. el conocimiento de las prioridades y situación actual de los promotores es fundamental para poder definir dicha estrategia y ajustar al máximo el precio de la deuda a la realidad de los procesos post compra
los fondos que desconozcan la realidad del sector promotor corren el riesgo de aplicar excesivos coeficientes de pánico en la evaluación de sus riesgos y precios de adquisición de deudas en este sector y sistemáticamente quedar fuera de juego en los procesos competitivos en los que participen. no se trata de pagar más que la competencia, sino de acertar en el precio razonable de las deudas conociendo la realidad del promotor deudor y las estrategias de negociación y cooperación que pueden establecerse en cada caso
otra posibilidad que abre este mercado es la de permitir al promotor inmobiliario buscar proactivamente a un fondo de inversión que permita recuperar parte del valor perdido de sus activos, facilitándole a dicho fondo la adquisición de deuda tras un acuerdo previo de adjudicación de la garantía en caso de comprarla y de participación con el fondo en la liquidez generada en la venta de la garantía
el promotor/deudor debe ser consciente que el alineamiento de sus intereses con un fondo de inversión en el objetivo de venta de una garantía aporta un elevado valor a la operación de inversión de dicho fondo y, por tanto, abre la posibilidad de negociar el reparto de dicho valor mediante la cooperación con el nuevo acreedor que sustituya a una entidad financiera
situaciones imposibles de activos con cargas hipotecarias superiores al precio de venta de sus garantías, pueden desatascarse con otras alternativas a la dación en pago de las mismas a la banca. dependiendo de quién es el acreedor actual y de la viabilidad de su garantía, es posible estructurar operaciones de inversión que por fin corten el nudo gordiano de las refinanciaciones sin fin o de los concursos de acreedores
el valor de estas operaciones se inicia en el análisis del pasivo hipotecario, en las alternativas que se pueden plantear al banco y en la rentabilidad que puede generar para un fondo. el tercer factor de esta ecuación es el actual propietario de la garantía, que pude beneficiarse de un nuevo escenario en el que elimine deudas imposibles, garantías personales, responsabilidades hipotecarias, intereses vencidos o de demora y, al mismo tiempo pueda cooperar con el nuevo acreedor en la liquidación o puesta en valor de activos que tienen demanda en el mercado a precios realistas
es una ecuación compleja pero posible. el catalizador de estas operaciones será muchas veces un asesor que alinee los intereses de un fondo, el acreedor financiero y el deudor y que permita que los procesos de recuperación del crédito vendido se reduzcan significativamente en el tiempo
se abre una etapa nueva en el mercado inmobiliario, enfocada a través de la deuda, desatascando las tuberías de nuestro sistema financiero y poniendo a trabajar conjuntamente al capital internacional con los promotores inmobiliarios
La 18ª edición del Barcelona Meeting Point (BMP), que celebrará del 29 de octubre al 2 de noviembre en el recinto Montjuic-Plaza España de Fira de Barcelona, reunirá a los principales fondos de inversión internacionales.
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banco popular ha decidido seguir los pasos de la caixa y ha vendido toda la participación que tenía en inmobiliaria colonial. la entidad poseía el 4,66% de la cotizada, según fuentes de mercado. sin embargo, banco popular aún figura como accionista de colonial en los registros de la comisión nacional del mercado de valores (cnmv) ni se ha enviado ningún hecho relevante al respecto (expansión)
color:#333333″> la comisión nacional del mercado de valores (cnmv) prepara una hoja de ruta que sirva para evitar los movimientos especulativos de fondos buitre sobre las compañías cotizadas en procesos concursales o de reestructuración financiera. el organismo quiere tener la potestad de decidir si autoriza o no las solicitudes de compra de una empresa que no lleven aparejada la obligación de una opa por la totalidad del capital. además, estudia excluir las acciones en bolsa de las compañías que entren en concurso de acreedores "Verdana","sans-serif";color:#333333″>
que los fondos han llamado a la puerta del ladrillo español, es un hecho. pero que decidan entrar, y con ellos su dinero, es otra cuestión. quienes trabajan mano a mano con estos inversores lo tienen claro: hay mucha demanda para comprar activos pero el problema sigue siendo el precio. así lo asegura nuno es silva, managing partner y fundador de finsolutia, una firma dedicada a la gestión de carteras de créditos y de activos adjudicados. desde la firma explican que los fondos vienen pensando que españa es la “tierra santa” del distressed (activos adjudicados) y que hay oportunidades pero no los chollos que estos esperan
el cierre de operaciones inmobiliarias por parte de fondos de inversión sigue contándose con cuentagotas. y la culpa de ello recae, principalmente, en el precio. “en españa hay activos para comprar pero el problema continúa siendo el precio”, asevera es silva. no obstante, el experto destaca que en los últimos años la brecha entre el precio de la oferta de activos inmobiliarios de la banca y lo que estaban dispuestos a pagar los inversores se ha ido estrechando pero todavía no han encontrado un punto de equilibrio. “la banca antes no estaba dispuesta a vender con sustanciales descuentos y los inversores buscaban rentabilidades muy altas. ahora las posturas se están acercando”, sentencia
esta cifra podría situarse por debajo 50% en el caso de una cartera residencial. sin embargo, la firma insiste en que el mercado inmobiliario es muy heterogéneo por lo que es difícil hablar de descuentos medios y especialmente en procesos de intermediación como los que ejecuta finsolutia, donde se tienen en cuenta los costes de gestión, el tiempo de desinversión de los activos, el modelo de pricing (fijación de precios)…
“los fondos vienen a españa pensando que es la tierra santa del distressed pero para llegar hay que atravesar un desierto”, indica el fundador de finsolutia. en su opinión, la actual ebullición de operaciones con estos inversores está dando sólo sus primeros pasos y cree que aún serán necesarios tres años para que esta tendencia se consolide. “ahora empezamos a tener negocio. el año que viene, el 2015 y el 2016 es donde vamos a ver más transacciones”, destaca
es silva considera que es “sencillo” que los fondos venga a gastar su dinero en españa aunque recalca que para eso debe haber “compromiso”. “en estos momentos quien quiere invertir en españa puede tener la voluntad pero también tiene que tener capacidad para hacerlo”. gonzalo jimenez, advisory manager de finsolutia, subraya que los fondos vienen con las expectativas muy altas pero que los costes de las transacciones “son los que son” por lo que, al final, “hay que convencerles de que hay oportunidades en españa y al mismo tiempo explicarles que no todo son los chollos que se esperan”
aquí cobra especial relevancia los impuestos que gravan a la vivienda en españa. jimenez insiste en que la ingente cantidad de tributos relacionados con el sector inmobiliario dañan de forma significativa los márgenes que los fondos esperan logran con sus operaciones en el país. además, pone el acento en la “eficiencia del impuesto” al explicar que los tributos se están aplicando sobre el valor fiscal de la vivienda y no sobre el de la transacción. esto hace que, pese a las bajadas de precios de los inmuebles, quienes adquieran una vivienda tengan que pagar más dinero por la subida de impuestos y el incremento de los diferenciales
falta de financiación
otra de las trabas que frenan las transacciones en el ladrillo es el acceso al crédito, que no llega ni a los compradores más solventes. “hay demanda solvente dispuesta a comprar pero es la banca la que no está dispuesta a ofrecer financiación”, apunta es silva. en este sentido, recuerda que en una primera fase las entidades concedían créditos para sus inmuebles adjudicados mientras que ahora prefieren aplicar rebajas en los precios y colocar las viviendas sin conceder financiación
asimismo, reconocen que los inversores que podrían adquirir viviendas en efectivo en transacciones de gran nivel están desapareciendo de escena y ahora estas operaciones afectan a inmuebles de entre 70.000 y 50.000 euros. “en estos momentos, sólo hay hipotecas por importe de 150.000 euros y el mercado está muy por debajo de esos precios”, destaca jimenez
el problema de las hipotecas
directamente ligada a los problemas de financiación está la situación de las carteras hipotecarias de la banca. aquí los responsables de finsolutia enfatizan en el problema que les están suponiendo las concedidas en tiempos de bonanza económica, que se caracterizan por sus bajos diferenciales, con pagos a largo plazo y sin garantías
dadas las características de estos préstamos hipotecarios, estiman que la banca terminará por venderlos. “las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes; sus márgenes son ridículos; su capacidad de prepago es muy baja porque los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes… son activos de baja rotación con poca rentabilidad por eso van a empezar a venderlos”, apostilla jimenez
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¿qué tipo de vivienda buscan los inversores en españa?
¿son los fondos de inversión la panacea del ladrillo español? si bien ayer varios de estos actores aseguraban que hay oportunidades de inversión en españa y que muchos están dispuestos a apoyar y colaborar con los promotores inmobiliarios, hoy fitch lanza un mensaje muy distinto. la agencia de calificación crediticia considera que el aterrizaje de los fondos sólo sugiere que estos están comprando con mayores descuentos que las estadísticas oficiales e indica que el volumen total de su inversión sólo supone una quinta parte de lo registrado en 2006
fondos de inversión sí, fondos de inversión no… ésta es la disyuntiva que más se está repitiendo estos días sobre la posible recuperación del sector inmobiliario. son muchas las voces que defienden que su llegada puede ser el inicio de la ansiada recuperación. sin embargo, también hay quién cuestiona ese hipotético escenario. una de las últimas en pronunciarse sobre este asunto es fitch. la agencia de calificación crediticia expone en un informe sobre el mercado inmobiliario nacional publicado esta semana que el apetito de los inversores extranjeros sólo responde al concepto de oportunidad
“algunos actores del mercado están interpretando el interés de los fondos en la viviendas españolas como un signo de recuperación del mercado. creemos que el apetito de los inversores se debe principalmente a la caza de gangas”, exponen carlos masip y juan david garcía, analistas de titulizaciones hipotecarias de fitch y responsables del informe
Además, subrayan que los precios a los que estos inversores están dispuestos a entrar en el mercado sugieren mayores descuentos de los que están recogiendo las estadísticas oficiales. Fitch explica que si se toman como referencia alguna de las transacciones más relevantes que han efectuado, el precio medio del m2 está por debajo de los 1.000 euros. “esto es más de un 40% por debajo del precio medio del m2”, asevera
la firma de análisis indica que también se defiende el creciente peso de los inversores foráneos como una señal de que los precios de las viviendas han sufrido una corrección suficiente. No obstante, matiza que la presencia de los fondos extranjeros en el negocio residencial ha aumentado un 18% en términos relativos y recuerda que el volumen total de su inversión sólo supone una quinta parte de lo registrado en 2006
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La presencia de más de 30 grandes Fondos de Inversión Internacionales han sido los grandes protagonistas de la presente edición de Barcelona Meeting Point. En una reunión mantenida con el presidente de la Generalitat, Artur Mas, los asistentes le mostraron el gran interés que suscita actualmente en el extranjero el inmobiliario nacional.
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