La Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, ha realizado tres recomendaciones a la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa y al Banco de España para que insten a las entidades financieras a utilizar con mayor transparencia el nuevo índice hipotecario que sustituye al anterior IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).
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mercado hipotecario: ni está, ni se le espera
la atonía general del mercado hipotecario que vaticinamos en nuestro resumen del año pasado para este año 2013 que termina parece haberse cumplido, llegando a niveles mínimos (de nuevo) de formalización de hipotecas y sin apenas noticias positivas que llevarse bajo el brazo. dicho esto, en idealista.com/hipotecas creemos que lo peor ya ha pasado, y que en 2014 empezaremos a ver cambios reales – aunque modestos – en el mercado hipotecario
éstos son los 4 aspectos que hemos seleccionado como los más relevantes del año:
el volumen de hipotecas formalizadas marca nuevos mínimos históricos
la brutal caída en formalización de hipotecas de los últimos años ha mantenido su tono negativo en 2013, marcando mínimos históricos que muchos pensaban que nunca veríamos, apenas un 15% de las hipotecas que se firmaban en el punto álgido del boom inmobiliario. los factores que justifican estos datos no han variado respecto al año pasado:
– el desinterés general de los bancos por las hipotecas se ha mantenido. sobran dedos de una mano para contar los bancos que han publicitado activamente hipotecas: ing direct, bankinter y cajasur (estas dos últimas en el último tramo del año)
– los bancos han mantenido su férrea política de concesión de hipotecas, con necesidad de altas aportaciones de ahorros (30% o superior) y ratios de endeudamiento conservadores, con un análisis muy estricto de los ingresos computables
– continúa la presión sobre la renta disponible de las familias: asfixiante presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, siguen empobreciendo a las familias y limitando (en muchos casos, eliminando) su capacidad de ahorro, por lo que muchos no son capaces de aportar la liquidez inicial que los bancos exigen, o no pueden pagar la cuota mensual de la vivienda que quieren
– la entrada de inversores particulares y profesionales ante la caída del precio de la vivienda, así como la eliminación de los incentivos fiscales han hecho que muchos compradores hayan optado por comprar al contado
casi todos los miles de hipotecados han visto cómo sus cuotas mensuales han bajado también gracias a los mínimos del euribor
la política laxa del banco central europeo ha ayudado, a través de un euribor a 12 meses que se ha mantenido casi todo el año ligeramente por encima del 0,5% (media de 2012 del 1,1%) ha reducido las cuotas de la mayoría de las hipotecas que están referenciadas a este índice; por desgracia, aquellas que están referenciadas al irph (cuyos índice de cajas y bancos dejaron de funcionar en octubre), no se han beneficiado de dicha caída. el tipo medio de la cartera hipotecaria de las familias ha pasado del 2,9% en 2012 al 2,3% en 2013 (datos hasta octubre) una caída del 21%
esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 324€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). en idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso
por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído apenas, por lo que el ahorro en estos casos será inferior (incluso en algún caso podría haber subido, al producirse la revisión en un momento puntual del año)
los diferenciales de las nuevas hipotecas se han estabilizado
tras varios años de continua subida de los diferenciales que aplican los bancos a las nuevas hipotecas, fruto de sus limitaciones para acceder a fondos baratos en el mercado, o por su necesidad de mejora de márgenes, en 2013 parecen haber encontrado su nivel de equilibrio, con hipotecas con diferenciales en torno al 2,50%, aunque superiores a la media del 1,95% aplicados en 2012)
lejos quedan los años del boom, con diferenciales medios del 0,50% y ofertas que llegaron incluso al 0,17%. la nota positiva está en que estos niveles del 2,5% se alcanzaron en febrero de 2013, y desde entonces han mantenido una dinámica estable, incluso bajando muy ligeramente en esta última parte del año
como hemos señalado varias veces, el euribor en mínimos esconde el peligro que representan estos diferenciales para las cuotas de las hipotecas, en escenarios de subidas de tipos de interés que seguramente se producirán en el futuro (aunque no parece que esto vaya a suceder en el corto plazo)
la morosidad de las hipotecas se ha disparado
el dato que sigue mostrando con toda crudeza la profundidad de la crisis es el incremento de la morosidad de las familias, espoleada por el incremento de impago de las hipotecas, que ha crecido un 31% en un año, alcanzando los 45 mil millones de euros (incluyendo tanto hipotecas de compra como préstamos al consumo y otras deudas), representando casi un 25% de toda la morosidad de la banca
los esfuerzos de refinanciaciones de 2009-2010 e incluso el maquillaje estadístico del pase de créditos a la sareb no han podido contener esta cifra, lo cual añade más presión a los balances de los bancos ante la mayor necesidad de provisionar dichos créditos
solamente una recuperación de la renta disponible de las familias (fundamentalmente mayor empleo, pero también menor presión fiscal o deflación de precios de los productos básicos) podrá detener esta dramática tendencia
2014, esperamos que sea primer año de un cambio de escenario
vaya por delante que no contemplamos un escenario de cambio radical, pues nada indica que se vaya a producir, pero sí atisbamos ciertas situaciones que nos llevan a pensar que – en algunos frentes – la situación empezará a mejorar para el sector hipotecario. vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2014:
– el euribor se va a mantener en niveles mínimos durante todo el año (aunque ya hemos visto que la última bajada del bce no se ha transmitido al euribor); sin embargo, dado que la mayoría de las hipotecas ya se revisaron a estos niveles durante 2013, las cuotas hipotecarias apenas van a sufrir variaciones en el año
– la morosidad hipotecaria continuará subiendo, aunque a menor ritmo, ante la debilidad de la economía y la falta de capacidad de generar ingresos adicionales de las familias
– los bancos empezarán a recuperar las hipotecas como producto para captar / retener clientes. la caída de saldos en cartera a niveles de hace 6 años, que esperamos se acelere vía mayores amortizaciones ante el escenario de bajos tipos de interés, unido a que los nuevos diferenciales son superiores a la media de las carteras, hará despertar a las entidades. aunque sin relajar criterios de riesgo, veremos más bancos que publiciten abiertamente sus productos, lo cual probablemente se traduzca en una ligera caída de los diferenciales que aplican a las nuevas operaciones
– el volumen de nuevas hipotecas se estabilizará en los niveles actuales, quizá repuntando algo si el mercado de la vivienda retoma el pulso, pues podría dar entrada a compradores que han estado esperando a un mayor atractivo del precio de la vivienda y de una coyuntura económica algo mejor, que necesiten de una hipoteca para acceder a la vivienda que buscan
en resumen, creemos que no será otro año catastrófico, sino que empezaremos a ver una cierta estabilización en casi todos los frentes. sin echar las campanas al vuelo, esperemos que 2014 se recuerde como el inicio de la recuperación del mercado hipotecario. como siempre, comparar, entender y negociar bien seguirá siendo crítico para conseguir la mejor hipoteca
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“En 2014 veremos los primeros signos de reactivación del crédito hipotecario”
Tras un año 2012 caracterizado por fuertes ajustes e inestabilidades, especialmente relacionadas con la evolución de la deuda soberana, 2013 se ha definido como un año de cierta normalización, en el que se ha observado una tendencia de estabilización gradual de la mayoría de indicadores.
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el impago hipotecario no entiende de clases: “hay pilotos o dentistas que no saben cómo pagar la hipoteca”
el riesgo de impago de la hipoteca por parte de los particulares va en aumento. la asociación de afectados por embargos y subastas (afes) advierte de que la morosidad hipotecaria ya ha calado en todas las clases sociales. “hay pilotos o dentistas que no saben cómo pagar la hipoteca porque no llegan a fin de mes”, señala carlos baños, presidente de la asociación. según sus previsiones, si los bancos no toman medidas, más de 500.000 familias caerán en el impago de la hipoteca y quedarán al borde de la exclusión social en 2015
desde 2009 hasta la actualidad los españoles afectados por la mora hipotecaria se han triplicado, mientras que los inmigrantes han caído a la mitad. el paro ha sido el principal causante del impago del préstamo hipotecario, que ha calado ya en todas las capas sociales, según afes. muestra de ello es que si al inicio de la crisis el 33% de los afectados eran “mileuristas”, en 2013 este rango ha bajado y ha aumentado el de familias con ingresos entre 2.000 y más de 3.000 euros
además, afes desmonta otro mito y es que cerca del 40% de los afectados que no pueden pagar la hipoteca tienen estudios primarios o de secundaria, mientras que sólo un 10,5% no tiene ningún estudio. por tanto, concluye que la gran mayoría tiene un nivel de educación medio. el importe medio de la deuda de las 10.000 personas encuestadas por afes se sitúa en 232.000 euros en 2013
carlos baños muestra su preocupación por la situación actual y la venidera. señala que si la banca no toma medidas preventivas para paliar el impago de hipotecas, la morosidad entre particulares superará el 6% en 2014. ¿por qué? las razones que esgrime son las refinanciaciones de deuda, pues considera que son patadas hacia delante, la menor concesión de hipotecas y el aumento del paro. en su opinión, en 2015 podría haber más de medio millón de familias sin casa y con una deuda perpetua. “desde el estallido de la crisis han perdido su vivienda 150.000 familias”, señala baños
afes, en cifras
la asociación de afectados por embargos y subastas cuenta con más de 6.000 socios desde 2009 y ha solucionado con éxito el drama de más de 1.600 familias. las soluciones adoptadas han sido, principalmente, los aplazamientos tanto de la subasta como del desahucio, las daciones en pago y los acuerdos de quita de la deuda
sin embargo, para carlos baños la mejor solución es la quita de la deuda, ya que permite al deudor la posibilidad de encontrar a un comprador dispuesto a pagar menos por su casa y que el banco acepte ese precio inferior, es decir, una quita sobre la deuda hipotecaria. el resultado es que el deudor se queda sin casa (como en la dación en pago) pero se quita el peso de la deuda de la hipoteca. pero se trata de una solución poco contemplada aún por los bancos
Obama propone reformar el sistema hipotecario en Estados Unidos
El presidente de EEUU, Barack Obama, ha explicado a grandes rasgos la que será una amplia reforma del sistema hipotecario estadounidense, que incluiría reemplazar a las empresas semi-públicas Fannie Mae y Freddie Mac, las dos principales entidades del sistema de financiación de hipotecas en EEUU, que fueron rescatadas por el Congreso en 2008.
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La rebaja del interés en al menos siete préstamos impulsa ligeramente el mercado hipotecario
La firma de hipotecas sobre viviendas no ha parado de bajar. Llevan 37 meses seguidos de descenso. En mayo de 2013 se firmaron 18.420, un 29% menos que un año antes, según datos hechos públicos recientemente por el Instituto Nacional de Estadística. Los efectos de la crisis económica, con el cierre del grifo crediticio por parte de bancos y cajas y la mengua de ingresos por parte de las familias, tiene que ver en esta bajada.
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Los diferenciales, ¿el nuevo suelo hipotecario?
Tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo, un nuevo indicador se está gestando en el mercado hipotecario. Se trata de los diferenciales, que se han disparado por encima del 4% y están atrapando a miles de hipotecados. Este porcentaje fijo de interés a pagar durante toda la vida del crédito pasa hoy casi desapercibido al ir con un Euribor en mínimos, pero a medio y largo plazo podría convertirse en la peor pesadilla del hipotecado. Lo que hoy son cuotas hipotecarias bajas, mañana podrían llegar a duplicarse.
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El saldo vivo del crédito hipotecario se redujo un 14% en abril, según la AHE
El saldo vivo del crédito hipotecario que está en vigor en España se redujo casi el 14% en abril en referencia al mismo mes de hace un año, tal y como ha informado la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En cifras absolutas, este retroceso interanual de abril equivale a 134.868 millones de euros menos y sitúa el saldo vivo del crédito hipotecario en España en un volumen de 832.117 millones de euros.
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bbva prevé que el mercado hipotecario continuará deprimido en los próximos meses
bbva research estima que la concesión de hipotecas seguirá moviéndose en niveles mínimos en los próximos meses tras concluir la mejora "transitoria" como consecuencia del fin de la desgravación por la compra de vivienda. asimismo, el servicio de estudios de la entidad explica que la caída en las hipotecas inscritas en marzo de 2013 ha sido más "intensa" incluso que la experimentada en marzo de 2011, cuando también entró en vigor una reforma fiscal en materia de vivienda
el número de hipotecas registradas sobre viviendas alcanzó las 16.270 en marzo de este año, lo que supone un nuevo mínimo desde que existen datos en la serie del instituto nacional de estadísticas (ine). además, esta cifra supone una caída del 34,1% respecto al mismo periodo de 2012
bbva research considera que este dato confirma el carácter "transitorio" de la recuperación del mmercado hipotecario en los tres meses anteriores. a su juicio, esta recuperación está basada en el cambio fiscal que se produjo en el mercado inmobiliario en enero del presente año
"teniendo en cuenta el escenario macroeconómico, en los próximos meses el mercado hipotecario continuará, muy probablemente, mostrando niveles similares a los observados en meses previos a esta recuperación transitoria", aseveran los analistas del banco en una nota
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las hipotecas inscritas caen un 34,1% interanual en marzo y acumulan 35 meses de descensos
¿Qué ofrece el mercado hipotecario en estos momentos?
Los brotes verdes en el mercado hipotecario español están aún lejos de aparecer. A la espera de que se publiquen todavía los datos relativos al último mes del 2012, ya se sabe que en noviembre la concesión de hipotecas sobre viviendas vivió un nuevo desplome.
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