Los efectos –deseables o no– de la Sareb ya se dejan sentir en el sector inmobiliario. El crédito hipotecario se ha desplomado casi un 13% en diciembre y la principal razón está en la presencia del banco malo.
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hipotecas
bbva suprime las cláusulas suelo de las hipotecas de los funcionarios de justicia
bbva elimina, a petición del cliente, las cláusulas abusivas de las hipotecas de los funcionarios de justicia formalizadas con anterioridad al 1 de abril de 2009. la entidad financiera presidida por francisco gonzález permite suprimir las cláusulas suelo y techo en escritura pública. a cambio, obliga a los clientes a domiciliar la nómina y recibos y a mantener o contratar la tarjeta de crédito, así como el seguro de hogar
bbva ofrece dos opciones para que los funcionarios de justicia se beneficien de esta situación. una es la eliminación total de la cláusula suelo y techo en escritura pública que se inscribiría en el registro de la propiedad pero asumiendo el cliente el coste de realizar esta nueva escritura. la otra posibilidad es optar por la reducción en contrato privado, sin gastos para el prestatario pero permaneciendo el suelo en el 2,15% (euribor más diferencial)
esto contrasta con la sentencia favor de la organización de consumidores y usuarios (ocu) que declaraba abusiva la cláusula suelo (que impide disfrutar de las caídas del euribor) impuesta por el bbva. esta sentencia se une a otras recientes, como la de la audiencia provincial de alicante, del 13 de septiembre de 2012, o la de la audiencia provincial de cáceres, del 19 de junio de 2012
Hipotecas menos accesibles en 2013
Encontrar financiación para la compra de una vivienda es cada vez más difícil y ha quedado totalmente fuera del alcance de los mileuristas.
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el gobierno limitará el plazo de las hipotecas a 30 años
el ministro de economía, luis de guindos, ha señalado durante su intervención en el congreso de los diputados que el gobierno limitará a 30 años el plazo para conceder hipotecas para vivienda habitual. además, los jueces podrán reducir las deudas pendientes de las familias víctimas de un desahucio si el banco ha obtenido una plusvalía al vender la vivienda
de guindos ha avanzado algunos cambios que habrá en la ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. además, se reformará la ley hipotecaria y la regulación del mercado para "equilibrar la posición de las partes" respecto de asuntos como las exigencias de cláusulas, tasaciones e intereses de demora. en concreto, se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para "evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago"
como ya se anunció, se mejorará la independencia de las sociedades de tasación, limitando la presencia de los bancos en su accionariado del 25% al 10%. la ley hipotecaria incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, que hasta ahora "suscitaban problemas de legalidad", incluyendo la posibilidad de realizar "subastas extrajudiciales online" con un procedimiento "mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados"
en cuanto a las ejecuciones hipotecarias, de guindos ha señalado que se permitirá que si tras la ejecución de la hipoteca al deudor de buena fe le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años. "y si la entidad financiera obtiene una plusvalía con la venta del bien en esos diez años el juez podrá exigir que el 50% de esa plusvalía se reduzca de la deuda", ha añadido de guindos
tocante a las subastas, el gobierno facilitará el acceso de los postores a las subastas "por ejemplo, rebajando los requisitos" como el aval necesario para pujar, que caerá del 20 al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o impedir que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura. "si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60 al 70% de la tasación", ha añadido el ministro. recordemos que el gobierno de zapatero ya subió del 50% al 60% ese porcentaje
mejora del código de buenas prácticas
de guindos ha señalado que entre marzo y diciembre se presentaron 1.500 solicitudes de aplicación de las medidas incluidas en el código -reestructuración de la deuda, quita o dación en pago-, de las cuales casi 800 fueron aceptadas. de ellas, en 317 casos se optó por la reestructuración viable de la deuda y en 78 casos se llegó a la dación en pago
no obstante, el gobierno ampliará los umbrales de exclusión que en su momento se fijaron para poder acceder a estas opciones, por lo que se elevarán los límites de los préstamos que se pueden acoger y se podrán modificar "en función de las cargas y circunstancias familiares"
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ing direct y uno-e disparan el precio de sus hipotecas
artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas
al igual que vimos en enero del año pasado, la banca está aprovechando el comienzo de año para revisar sus políticas de precios, que por desgracia para el consumidor están siendo al alza. Según ha podido saber idealista news, en las últimas horas, tanto ing direct y uno-e han elevado de forma considerable el precio de sus hipotecas
en concreto, el banco naranja ha subido el precio de sus hipotecas, desde el euribor + 1,89% al 2,69% (para clientes de la entidad), situando su oferta para no clientes en el euribor + 3,49%
uno-e, el banco online de bbva, también ha incrementado el precio de sus hipotecas, subiendo el diferencial desde el 2,20% hasta el 2,70%, nivel muy similar al de ing direct
de momento, no han movido ficha otros bancos online como openbank (diferencial del 2,00%) o ibanesto (2,24%), ambos filiales del grupo santander, aunque seguramente no tarden mucho en hacerlo
la banca online deja de ser barata
con estas variaciones, la banca online deja de ser la oferta más competitiva del mapa hipotecario español, distanciándose de las ofertas que algunos bancos ofrecen a través de su red de sucursales (no hablemos ya de las ofertas hipotecarias para sus propios inmuebles). como siempre, hay que comparar muy bien las ofertas, ya que algunas entidades incluyen suelos que llegan hasta el 4,50%, o grandes vinculaciones
si comparamos el euribor de diciembre de 2012 (0,549%) con el de un año antes (2,004%), vemos que la caída supone una reducción del tipo de interés de referencia de 1,455 puntos porcentuales, curiosamente nivel muy similar a la subida de diferenciales que han aplicado estos bancos en este mismo período. en enero de 2012, ing direct ofrecía hipotecas con un diferencial del 1,24%, así que podríamos decir que el nuevo hipotecado pagaría hoy por su hipoteca lo mismo que hace un año pese a la fuerte caída del euribor
el problema para los consumidores reside en que el euribor fluctuará previsiblemente al alza e impactará negativamente en sus revisiones periódicas, mientras que los diferenciales son fijos, por lo que claramente estamos hablando de peores hipotecas
como ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, una subida de diferencial del 0,50% supone un incremento de coste de aproximadamente 485 euros al año (variará según evolucione el euribor), lo que llevado a toda la vida del préstamo implicaría pagar 14.560 euros más, casi un 10% del importe de la hipoteca. si lo calculamos para una subida del 1,50% supone alrededor de 1.440 euros de más al año o más de 40.000 euros al final de la vida del préstamo
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hipotecas 2012: una de cal en medio de bancos de arena
en nuestro resumen del año pasado comentábamos que esperábamos un año 2012 con “más de lo mismo”, y la verdad es que por desgracia creemos haber acertado, aunque con alguna luz positiva dentro de un clima general dominado por los nubarrones
veamos punto por punto qué ha pasado en este año:
el volumen de hipotecas formalizadas sigue en caída libre
si pensábamos que en 2011 habíamos tocado suelo y que los bancos habían restringido tanto sus criterios de aceptación de nuevas hipotecas que la cosa no se podía poner más fea, nos equivocamos. varios factores han influido en que este dato muestre una caída brutal, superior incluso a la caída en el número de compraventas de viviendas:
– los bancos no han variado significativamente su política de concesión de hipotecas, en lo que a criterios se refiere, respecto al año 2011: imprescindible aportar ahorros por un 30% del importe de compra, cálculo estricto de ingresos, solicitud de avalistas…
– la continuada consolidación del sector bancario, el incremento de las tasas de morosidad, requerimientos de capital y desfase entre préstamos y depósitos han implicado que algunas entidades simplemente no den hipotecas (con la excepción de la financiación de sus propios inmuebles)
– la mayor presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, así como la necesidad de tirar de los ahorros para otros fines ha “empobrecido” a la sociedad, por lo que quien antes podría ser aprobado para un préstamo ahora no lo es, o lo es para un importe inferior
– la caída del precio de la vivienda y la necesidad de vender por una parte de la población ha hecho que aparezcan inversores oportunistas que han comprado al contado
la caída del euribor ha reducido la carga hipotecaria a miles de familias…
quizás la única noticia positiva del año ha sido la continuada caída del euribor, índice al que están vinculadas la inmensa mayoría de las hipotecas existentes, por lo que cientos de miles de familias han visto cómo su cuota mensual se ha visto reducida sensiblemente
parece que el euribor cerrará diciembre ligeramente por debajo del 0,55% (mínimos históricos), casi un 1,50% menos que hace un año, y muy lejos del máximo del 5,39% que vimos en julio de 2008
esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 837€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). en idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso
por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído tanto, por lo que el ahorro en estos casos será inferior
pero la subida de diferenciales se ha comido esa ventaja para los nuevos compradores
seguramente la predicción que más lamentamos acertar es que los bancos han aprovechado esta caída del euribor para seguir incrementando los diferenciales que aplican tanto a las nuevas hipotecas como a las refinanciaciones de préstamos
durante los años del boom inmobiliario y crediticio, la guerra por captar clientes y hacer crecer los balances de los bancos llevó a diferenciales medios del 0,50%, habiendo ofertas que llegaron incluso al 0,17%. el año 2011 cerró con diferenciales en torno al 1,50%, escalada que ha continuado en 2012, superando actualmente el 2,10% de media
la mayor caída del euribor hace que efectivamente la cuota mensual que pagan los nuevos hipotecados es inferior, pero se trata como comentamos anteriormente de una bomba de relojería, pues dada la volatilidad del euribor, esos altos diferenciales pueden traducirse en incrementos vertiginosos de las cuotas en unos años, aspecto peligroso que se debe tener en cuenta
los bancos siguen aplicando doble vara de medir: ¿buscas hipoteca para un piso de mi cartera?
desde que el impacto de la crisis se tradujera en adjudicación de inmuebles y promociones inmobiliarias para los bancos, éstos han priorizado la salida de estos activos de su balance, jugando con la poderosa herramienta de la financiación para limitar el ajuste del precio de venta: si me compras un piso mío a este precio, te lo financio todo, si no…
casi todos los bancos han seguido aplicando esta “bonificación” para sus inmuebles, lo cual ha provocado una competencia desleal tanto con los profesionales inmobiliarios – que tiemblan cuando tienen que mandar al banco a un cliente suyo para conseguir hipoteca – como con los particulares que quieren vender su vivienda (en muchos casos, para cancelar su hipoteca actual que no pueden pagar)
2013, ¿más de lo mismo, o luz al final del túnel?
aunque persisten muchas de las incertidumbres económicas que pesan como una losa en el mercado hipotecario (saneamiento de los bancos, carteras de inmuebles adjudicados, morosidad de las familias, pérdida de poder adquisitivo…) vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2013:
– los bancos van a mantener su política restrictiva de concesión de hipotecas, ofreciendo dinero solamente a clientes solventes y con aportación de fondos. los bancos intervenidos, al traspasar gran parte de sus activos adjudicados al sareb, mantendrán casi totalmente cerrado el grifo del crédito, quedando la incógnita de quién financiará y en qué condiciones los activos traspasado al sareb
– el euribor se mantendrá en los niveles actuales, quizá con una ligera bajada adicional, pero no experimentará variaciones significativas. esto implicará que no tendremos alegrías adicionales en nuestra revisión anual de la hipoteca, pero tampoco sustos
– los diferenciales para nuevas hipotecas seguirán subiendo, probablemente acercándose al 2,50% o incluso superándolo. el euribor perderá fuerza como índice de referencia en favor de las hipotecas a tipo fijo (durante toda la vida del préstamo o un plazo relevante), e incluso comenzaremos a ver hipotecas referenciadas al nuevo irs
– el volumen de hipotecas formalizadas dependerá mucho de la evolución de la economía: si como se espera el precio de la vivienda continúa su goteo a la baja, la presión fiscal se mantiene y la economía no se deteriora más, la vivienda se volverá más accesible y por lo tanto con los mismos ingresos y ahorros actuales se podrá contratar una hipoteca para un piso que ahora está fuera de nuestro alcance
en resumen, será otro año difícil, donde los hipotecados actuales apenas verán variaciones en lo que pagan al banco (eso sí, con una carga financiera muy baja) y quienes quieran buscar una hipoteca tendrán que remangarse y hacer bien los números: como decimos siempre, la decisión de comprar una vivienda u otra tiene un doble componente emocional y financiero, pero la hipoteca – más allá de la afinidad / confianza con cada banco – es un ejercicio puramente numérico, donde debemos buscar la mejor hipoteca del mercado. comparar, entender y negociar bien sigue siendo crítico
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kutxabank suspende la ejecución de sus hipotecas
kutxabank [accionista de referencia de idealista.com, empresa editora de este portal] ha anunciado la suspensión "de forma inmediata" de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria hasta que se conozca la nueva regulación del gobierno.