Lazard ha dado por terminado el plazo para presentar las primeras ofertas no vinculantes por la cartera crediticia inmobiliaria de Eurohypo, propiedad de Commerzbank en España, en lo que se considera una de las mayores operaciones de este tipo planteadas en Europa. Según Cinco Días, los créditos de la entidad alemana a inmobiliarias españolas en venta suman más de 4.681 millones de euros.
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el ladrillo español, de ser la oveja negra a convertirse en un mercado estrella en 2014
fondos oportunistas atraídos por los activos adjudicados de la banca e inversores institucionales lidian por hacerse un hueco en el mercado inmobiliario español. según un informe de pwc y urban land institute, en españa se espera que la fuerte entrada de capital empuje la inversión inmobiliaria este año. nuestro país pasará de ser “la oveja negra” a convertirse en uno de los “mercados estrellas”
el informe “tendencias del mercado inmobiliario en europa 2014” señala que en otoño del año pasado se produjo una entrada de inversores al mercado inmobiliario y se prevé que continuará por la misma senda durante este año. es una de las conclusiones que se obtiene tras haber entrevistado a más de 600 representantes del sector
inversión inmobiliaria en europa en los tres primeros trimestres de 2013 (miles mill.)
uno de los gestores de fondos paneuropeos entrevistados considera que tarde o temprano los inversores institucionales tradicionales también comenzarán a competir con los inversores oportunistas en españa: “creemos que serán procesos a medio plazo y no tanto inversiones inmediatas, pero llegarán”
sin embargo, también hay voces que opinan que españa seguirá siendo un mercado distressed y que está lejos de ser algo más sostenible. si bien es cierto que el volumen de inversión para los tres primeros trimestres de 2013 si disparó en un 198%, también es verdad que partía de una base muy baja (2.400 millones de euros).la mejora del mercado español, por tanto, no está exenta de cautela y desafíos. el principal, conseguir importantes cantidades de capital ante lo difícil de la financiación bancaria
por ciudades, madrid y barcelona vuelven a ganar peso entre las ciudades europeas más atractivas para la inversión inmobiliaria. especialmente en la categoría de nuevas inversiones, donde han saltado desde la cola hasta los puestos 10 y 14 respectivamente. uno de los entrevistados afirma que los inmuebles de oficinas en madrid que tienen como inquilinos a administraciones públicas pueden ser una buena elección de inversión. barcelona, por su parte, muestra buenas perspectivas en el sector hotelero
en cuanto a las ciudades europeas, múnich sigue estando a la cabeza del ranking general. dublín (que ha sido la revelación de este año tras saltar 19 posiciones y colocarse en segundo lugar), hamburgo, berlín y londres completan las primeras posiciones
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el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo y los inversores toman ya posiciones
la resaca del ladrillo dispara la economía sumergida hasta el 24,6% del pib
desde el inicio de la crisis, en 2008, la economía sumergida se ha incrementado en españa en cerca de 60.000 millones de euros para situarse, en 2012, en el 24,6% del pib del país. detrás de estas escalofriantes cifras se encuentra en gran medida la resaca del ladrillo tras los años de bonanza de 2004 a 2007
estos datos, recogidos en un informe presentado por los técnicos del ministerio de hacienda (gestha) y elaborado por el profesor jordi sardá de la universitat rovira y virgili de cataluña, muestran una economía sumergida que en 2012 alcanzó los 253.135 millones de euros, un 0,9% más que en 2011
“la caída en picado de la construcción durante los años de la crisis ha provocado que deje de ser importante para el blanqueo, ahora la variable es el paro”, tal y como detalla a idealista news el profesor sardá tras la presentación del informe
según avanza el estudio, el volumen de actividad en negro aumentó de media unos 15.000 millones de euros anuales desde el inicio de la crisis en 2008, cuando la tasa de economía sumergida se situó en el 17,8% del pib del país, y desde entonces no ha parado de crecer. de hecho desde ese año hasta 2012 su incremento ha sido de casi el 7%
además, a factores como el boom inmobiliario, el paro, la corrupción o el “grave problema de moralidad en españa” durante este periodo se suma el masivo uso de billetes de 500 euros en nuestro país, que representa el 73,7% del efectivo en circulación y el 14% del valor de todos los billetes de 500 que se manejan en la zona euro, y que son el instrumento preferido para blanquear dinero
por comunidades, la economía sumergida la lideraron extremadura (31,1%), andalucía (29,2%) y castilla la mancha (29,1%), las más castigadas por el colapso inmobiliario o el desempleo, mientras que las que menos blanquearon fueron aragón (22,3%), cantabria 22%) y madrid (17,3%), un caso particular que llama la atención por su bajo índice y en donde se sospecha que se elude el pago de impuestos a través de fórmulas sofisticadas de “ingeniería fiscal” puestas en marcha por grandes empresas y fortunas
para resolver este problema de blanqueo de capitales, los técnicos de gestha proponen una serie de medidas:
- conocer la dimensión del problema por sectores con informes oficiales realizados por expertos independientes
- realizar campañas de concienciación al estilo de las elaboradas por la dgt sobre seguridad vial para alertar sobre los efectos del fraude
- promover y velar por el buen funcionamiento del sistema y que se paguen impuestos en relación a la capacidad económica de cada uno
- ampliar y optimizar los medios y recursos de la agencia tributaria
- llevar a cabo una lucha realista contra el fraude, imponiendo objetivos realizables y asumiendo la legalización de actividades aunque dejen de ser rentables
- mejorar la coordinación entre agencias y crear una base de datos tributaria única
- mayor control del gasto público e intensificar las auditorías operativas
- realizar cambios impositivos para reducir los paraísos fiscales o la dualidad de rentas
- limitar el uso de efectivo a un máximo, por ejemplo, de 1.000 euros por operación
la due diligence en el ladrillo: los pasos a seguir para preparar la venta del inmueble
la asociación de consultoras inmobiliarias (aci) ha publicado un documento en el que analiza la importancia de la due diligence y su correcta realización dentro del proceso de valoración de activos inmobiliarios. así, por ejemplo, para preparar la venta del inmueble es necesario analizar los que están en el área de influencia o comparar con otras transacciones similares
aci indica que cuando se prepara un activo para un proceso de venta es fundamental disponer de una información profunda, veraz y organizada que permita a los potenciales compradores conocer cuál es la realidad del mismo y qué factores han de tener en cuenta para realizar su oferta económica. Este proceso de documentación e información, realizado dentro de un proceso organizado de venta, es el llamado due diligence de venta o vendor due diligence
La due diligence de venta es una herramienta necesaria cuando se trata de llevar a cabo un proceso competitivo con el objetivo de maximizar el valor del activo para el vendedor y cumplir con los plazos previstos. Además, hay que tener en cuenta que un proceso de estas magnitudes sin la información suficiente puede desmotivar a un número importante de inversores que no están dispuestos a movilizar recursos en el estudio de la operación
El objetivo de una due diligence de venta es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en el proceso, y por ello su realización se suele encargar a una tercera parte independiente
la asociación señala que Las consultoras inmobiliarias internacionales están habituadas a realizar este proceso que, en españa, no ha sido práctica habitual hasta que los inversores extranjeros comenzaran a exigirlo. Hoy en día es un paso previo casi obligado para acometer operaciones inmobiliarias de cierta envergadura. Para ello se recopila toda la información sobre el activo que pueda requerir incluso el más exigente de los compradores
Las ventajas:
– Transparencia en la información: todos los participantes tienen la misma información
– Control sobre las cuestiones y peticiones de información adicional
– Aporta credibilidad al contenido del dossier de venta
– Rigor en el proceso: las ofertas se hacen teniendo en cuenta la realidad descrita en la due diligence
– Acorta los plazos del proceso y reduce las peticiones individuales de información
– Se identifican anticipadamente aquellos asuntos sobre los que pudieran surgir malentendidos
Toda esta información se pone a disposición de los participantes en el proceso a través del denominado data-room, que es simplemente un punto de información donde los interesados en un proyecto comparten los datos disponibles
Actualmente se utilizan las nuevas tecnologías para el acceso remoto a la documentación en soporte digital mediante el denominado Virtual Data-Room, que maximiza la seguridad y confidencialidad de la información con un coste menor y con mayor eficacia que los data-room presenciales
¿en qué consiste?
Una due diligence es un estudio detallado cuyo contenido abarca todo lo necesario para la ejecución de un proceso de compra o venta de un inmueble:
– Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor
– Auditoría (due diligence) sobre las instalaciones y aspectos urbanísticos y estructurales del inmueble
– Asesoramiento en la negociación y el cierre de la operación
Desde un punto de vista comercial, el principal objetivo es analizar el área de influencia del activo a través de la realización de un estudio de mercado donde se tengan en cuenta los siguientes aspectos:
– Disponibilidad de activos de similares
– Inmuebles en venta en la zona de influencia
– Precios de venta solicitados en activos comparables dentro del área de influencia
– Análisis del comportamiento del mercado en los últimos años desde el punto de vista de rentas
– Histórico de transacciones comparables tanto por ubicación como por tipología de activo
– Análisis de precios unitarios y rentabilidades de transacciones comparables
Paralelamente al análisis comercial, es necesario llevar a cabo un análisis sobre las características inmobiliarias del activo que englobe lo siguiente:
– Localización del inmueble
– Representatividad
– Singularidad arquitectónica
– Visibilidad
– Comunicaciones y accesos
– Estado del edificio y de las instalaciones
En referencia a un análisis técnico del activo, éste debe incluir tres partes fundamentales: urbanismo, arquitectura e instalaciones.
Análisis urbanístico:
– Características urbanísticas del entorno
- Normativa aplicada en el inmueble:
- Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble
- Condiciones de edificación
- Estudio de los usos
- Análisis urbanístico de las licencias, proceso de seguimiento y tramitación:
- Licencias del local (aportadas por la propiedad)
- Licencias de los inquilinos (las proporcionadas por la propiedad y/o los inquilinos)
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis arquitectónico:
- Percepción visual del inmueble
- Descripción del edificio
- Análisis del edificio y del proyecto As Built o Libro del edificio
- Estructuras
- Construcción
- Fachadas
- Cubierta
- Núcleos de comunicación
- Protección de incendios. Elementos pasivos
- Previsiones económicas
- Fotografías
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de instalaciones:
- Introducción:
- Detalles de la visita
- Documentación
- Instalación de climatización
- Instalación eléctrica
- Instalación de P.C.I.
- Instalación de fontanería y saneamiento
- Instalaciones varias
- Comentarios sobre las instalaciones
- Previsiones económicas
- Informe fotográfico
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de superficies:
- Análisis de superficies (En caso de disponer de los planos en CAD del edificio)
- Validación de planos CAD disponibles (cotejo in situ de concordancia dimensional)
- Medición de superficie construida
- Medición de superficie útil
- Desglose de superficies por usos
los fondos creen que españa es la tierra santa de los embargos y piden más rebajas al ladrillo, según finsolutia
que los fondos han llamado a la puerta del ladrillo español, es un hecho. pero que decidan entrar, y con ellos su dinero, es otra cuestión. quienes trabajan mano a mano con estos inversores lo tienen claro: hay mucha demanda para comprar activos pero el problema sigue siendo el precio. así lo asegura nuno es silva, managing partner y fundador de finsolutia, una firma dedicada a la gestión de carteras de créditos y de activos adjudicados. desde la firma explican que los fondos vienen pensando que españa es la “tierra santa” del distressed (activos adjudicados) y que hay oportunidades pero no los chollos que estos esperan
el cierre de operaciones inmobiliarias por parte de fondos de inversión sigue contándose con cuentagotas. y la culpa de ello recae, principalmente, en el precio. “en españa hay activos para comprar pero el problema continúa siendo el precio”, asevera es silva. no obstante, el experto destaca que en los últimos años la brecha entre el precio de la oferta de activos inmobiliarios de la banca y lo que estaban dispuestos a pagar los inversores se ha ido estrechando pero todavía no han encontrado un punto de equilibrio. “la banca antes no estaba dispuesta a vender con sustanciales descuentos y los inversores buscaban rentabilidades muy altas. ahora las posturas se están acercando”, sentencia
esta cifra podría situarse por debajo 50% en el caso de una cartera residencial. sin embargo, la firma insiste en que el mercado inmobiliario es muy heterogéneo por lo que es difícil hablar de descuentos medios y especialmente en procesos de intermediación como los que ejecuta finsolutia, donde se tienen en cuenta los costes de gestión, el tiempo de desinversión de los activos, el modelo de pricing (fijación de precios)…
“los fondos vienen a españa pensando que es la tierra santa del distressed pero para llegar hay que atravesar un desierto”, indica el fundador de finsolutia. en su opinión, la actual ebullición de operaciones con estos inversores está dando sólo sus primeros pasos y cree que aún serán necesarios tres años para que esta tendencia se consolide. “ahora empezamos a tener negocio. el año que viene, el 2015 y el 2016 es donde vamos a ver más transacciones”, destaca
es silva considera que es “sencillo” que los fondos venga a gastar su dinero en españa aunque recalca que para eso debe haber “compromiso”. “en estos momentos quien quiere invertir en españa puede tener la voluntad pero también tiene que tener capacidad para hacerlo”. gonzalo jimenez, advisory manager de finsolutia, subraya que los fondos vienen con las expectativas muy altas pero que los costes de las transacciones “son los que son” por lo que, al final, “hay que convencerles de que hay oportunidades en españa y al mismo tiempo explicarles que no todo son los chollos que se esperan”
aquí cobra especial relevancia los impuestos que gravan a la vivienda en españa. jimenez insiste en que la ingente cantidad de tributos relacionados con el sector inmobiliario dañan de forma significativa los márgenes que los fondos esperan logran con sus operaciones en el país. además, pone el acento en la “eficiencia del impuesto” al explicar que los tributos se están aplicando sobre el valor fiscal de la vivienda y no sobre el de la transacción. esto hace que, pese a las bajadas de precios de los inmuebles, quienes adquieran una vivienda tengan que pagar más dinero por la subida de impuestos y el incremento de los diferenciales
falta de financiación
otra de las trabas que frenan las transacciones en el ladrillo es el acceso al crédito, que no llega ni a los compradores más solventes. “hay demanda solvente dispuesta a comprar pero es la banca la que no está dispuesta a ofrecer financiación”, apunta es silva. en este sentido, recuerda que en una primera fase las entidades concedían créditos para sus inmuebles adjudicados mientras que ahora prefieren aplicar rebajas en los precios y colocar las viviendas sin conceder financiación
asimismo, reconocen que los inversores que podrían adquirir viviendas en efectivo en transacciones de gran nivel están desapareciendo de escena y ahora estas operaciones afectan a inmuebles de entre 70.000 y 50.000 euros. “en estos momentos, sólo hay hipotecas por importe de 150.000 euros y el mercado está muy por debajo de esos precios”, destaca jimenez
el problema de las hipotecas
directamente ligada a los problemas de financiación está la situación de las carteras hipotecarias de la banca. aquí los responsables de finsolutia enfatizan en el problema que les están suponiendo las concedidas en tiempos de bonanza económica, que se caracterizan por sus bajos diferenciales, con pagos a largo plazo y sin garantías
dadas las características de estos préstamos hipotecarios, estiman que la banca terminará por venderlos. “las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes; sus márgenes son ridículos; su capacidad de prepago es muy baja porque los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes… son activos de baja rotación con poca rentabilidad por eso van a empezar a venderlos”, apostilla jimenez
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¿son los fondos de inversión la panacea del ladrillo español? si bien ayer varios de estos actores aseguraban que hay oportunidades de inversión en españa y que muchos están dispuestos a apoyar y colaborar con los promotores inmobiliarios, hoy fitch lanza un mensaje muy distinto. la agencia de calificación crediticia considera que el aterrizaje de los fondos sólo sugiere que estos están comprando con mayores descuentos que las estadísticas oficiales e indica que el volumen total de su inversión sólo supone una quinta parte de lo registrado en 2006
fondos de inversión sí, fondos de inversión no… ésta es la disyuntiva que más se está repitiendo estos días sobre la posible recuperación del sector inmobiliario. son muchas las voces que defienden que su llegada puede ser el inicio de la ansiada recuperación. sin embargo, también hay quién cuestiona ese hipotético escenario. una de las últimas en pronunciarse sobre este asunto es fitch. la agencia de calificación crediticia expone en un informe sobre el mercado inmobiliario nacional publicado esta semana que el apetito de los inversores extranjeros sólo responde al concepto de oportunidad
“algunos actores del mercado están interpretando el interés de los fondos en la viviendas españolas como un signo de recuperación del mercado. creemos que el apetito de los inversores se debe principalmente a la caza de gangas”, exponen carlos masip y juan david garcía, analistas de titulizaciones hipotecarias de fitch y responsables del informe
Además, subrayan que los precios a los que estos inversores están dispuestos a entrar en el mercado sugieren mayores descuentos de los que están recogiendo las estadísticas oficiales. Fitch explica que si se toman como referencia alguna de las transacciones más relevantes que han efectuado, el precio medio del m2 está por debajo de los 1.000 euros. “esto es más de un 40% por debajo del precio medio del m2”, asevera
la firma de análisis indica que también se defiende el creciente peso de los inversores foráneos como una señal de que los precios de las viviendas han sufrido una corrección suficiente. No obstante, matiza que la presencia de los fondos extranjeros en el negocio residencial ha aumentado un 18% en términos relativos y recuerda que el volumen total de su inversión sólo supone una quinta parte de lo registrado en 2006
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el sector inmobiliario español se ha convertido en uno de los principales objetivos de los grandes inversores y estos ya están dispuestos a sacar la artillería para posicionarse. en concreto, la consultora knight frank asegura en un estudio que los fondos internacionales podrían invertir en el ladrillo español hasta 14.000 millones en 2014. las oficinas y los negocios hoteleros son sus principales prioridades a la hora de comprar
el estudio realizado por la consultora inmobiliaria partir de los encuentros mantenidos con 184 fondos internacionales expone que la estabilización de la zona euro en general, los indicios de mejora de la economía española y el ajuste de precios acumulado desde 2008 son los factores que están animando a los inversores a reconsiderar el ladrillo patrio dentro de sus planes
pero estos no son los únicos atractivos. el negocio inmobiliario en españa también se ve beneficiado por los “elevadísimos precios” a los que cotiza el m2 en las principales ciudades europeas. más de la mitad de los encuestados por knight frank reconoce que capitales como londres o parís han perdido su interés por la escasa rentabilidad que en la actualidad proporcionan –por debajo del 4% en muchos casos-, y contemplan operaciones en otras ciudades como madrid o barcelona para asegurarse el recorrido al alza de su inversión
asimismo, la firma asegura que españa ya no es sólo el objetivo de fondos buitre sino que también las grandes aseguradoras, los inversores institucionales, los family offices y los fondos patrimoniales estudian de nuevo asentarse en las principales plazas españolas
¿qué buscan los fondos de inversión?
el sector de oficinas mantiene la primera posición entre las preferencias de compra de los potenciales inversores consultados por knight frank. madrid es la ciudad que despierta mayor interés al haberse consolidado como la sede de los principales grupos internacionales, seguida de barcelona. la segunda prioridad para los encuestados son los establecimientos hoteleros ubicados tanto en madrid y barcelona y en algunas zonas de costa de lujo como sotogrande (cádiz)
en tercer lugar, los fondos buscan en el mercado residencial viviendas de lujo en las zonas prime de la capital y la ciudad condal, además de paquetes de viviendas en la costa con grandes descuentos. por último, el desplome del consumo deja a los centros comerciales en cuarta posición, aunque no se descartan operaciones en zonas próximas a las grandes ciudades que hayan soportado la crisis
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La inversión inmobiliaria podría estar volviendo a la primera línea entre las opciones de los ahorradores. Los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) están detectando una nueva tendencia: la compra de pisos como alternativa a la bolsa o los depósitos bancarios.
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los grandes inversores se interesan por el ladrillo español y los expertos esperan un fin de año caliente
grandes inversores extranjeros están volviendo a invertir en españa ante la fuerte caída de precios de los activos inmobiliarios y la disminución de los temores sobre el futuro del país. tras la compra de varios edificios de oficinas a la generalitat de cataluña por parte de axa real estate investment managers, algunos expertos como mikel echavarren, ceo de irea, esperan un fin de año “con una traca de cierre de operaciones”. asegura que hay bastantes fondos de inversión con mucha liquidez y enorme interés en invertir en españa
mikel echavarren, consejero delegado de la consultora irea, estima que el mercado inmobiliario de inversión prepara una “traca de cierre de operaciones en españa antes de fin de año”. además, señala que hay gran interés entre los inversores y operadores hoteleros por el mercado inmobiliario español
“ya se está habiendo operaciones cerradas, como la de la generalitat catalana, la emv, el corte inglés. en nuestra opinión se van a acelerar estas noticias, que tienen el efecto “llamada” a otros fondos, por lo que significa de eliminación de factores de riesgo en la inversión en nuestro país que hace un año no estaban resueltos”, añade echavarren
efectivamente, los expertos coinciden en señalar que hace dos años había demasiada incertidumbre en el mercado y que hoy en día hay indicios de mayor estabilidad
los rendimientos de las oficinas 'prime' en madrid fueron del 6,25% en el primer trimestre, frente al 5,75% de un año antes, mientras que en milán se sitúan en el 6%. mientras, en ciudades como frankfurt se sitúan en el 4,9%, y en londres en el 4,75%, según los datos de cbre group. el rendimiento es el ingreso anual que una propiedad genera como proporción de su precio de compra, y tiende a subir cuando el valor de la propiedad cae
los inversores se están centrando en todo tipo de activos inmobiliarios en españa: hoteles, viviendas, oficinas y almacenes. aseguradoras como axa y allianz piensan en edificios de oficinas en calles importantes, mientras que el capital riesgo, como cerberus o fortress, buscan viviendas en sareb
los expertos descartan que la financiación al ladrillo se normalice antes de 2015
el barómetro ipd/tinsa estima que la financiación al sector inmobiliario no se normalizará antes de 2015. además, los expertos del panel de tinsa esperan la llegada de capital extranjero al sector de la mano de fondos oportunistas. en este sentido, el 33% de los encuestados prevé que la inversión internacional supere a la nacional en 2013
los expertos vaticinan que la financiación en general seguirá con restricciones y las estrictas condiciones de concesión de préstamos a hogares y empresas. por este motivo, el 77% considera que ni las medidas adoptadas ni la creación de sareb tendrán un impacto positivo a corto plazo en la fluidez del crédito
precisamente, los entrevistados opinan que la sareb es una de las novedades más esperadas en el sector y prevén que su funcionamiento a medio plazo podría animar a muchos inversores a desembarcar en España. también, creen que las socimi´s podrían ganar protagonismo. así, el 73% espera la creación de alguna de estas sociedades en 2013 aunque sólo con una finalidad eminentemente fiscal
respecto a los activos con mayor atractivo a ojos de los inversores destacan Las oficinas en Madrid CBD se mantienen a la cabeza de los productos más buscados. en este sentido, subrayan que Los inversores siguen mostrando preferencia por activos seguros con “renta garantizada”, si bien un 23% estaría dispuesto a asumir un poco más de riesgo
en relación con la rentabilidad, los expertos esperan que apenas varíen durante el año situándose a finales de 2013 en 8,6% para los activos logísticos, 6,5% para centros comerciales y 6,1% para oficinas