A pesar de la caída del precio de la vivienda, la banca sigue manteniendo el precio de sus pisos por encima de los inmuebles vendidos por particulares. Según un estudio realizado por Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), las viviendas de los bancos pueden, incluso, duplicar el precio del piso del particular. De los inmuebles comparados, en 45 casos ha resultado ser más barato el piso del particular que el del banco y solamente en 3 ha resultado al contrario.
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la ocde recomienda a españa un despido más barato para fomentar el empleo fijo
la ocde sigue recomendando reducir más la indemnización por el despido en españa ya que la considera “generosa” y por encima de la media europea. el organismo se pregunta qué nivel es el adecuado para que los empresarios prefieran contratar de forma indefinida a hacerlo de forma temporal
ya han pasado dos años desde que entrara en vigor al reforma laboral que contempla que el coste por despido improcedente ya ha pasado de 45 a 33 días por año trabajado y el coste por despido procedente es de 20 días. pese a esta rebaja de los costes del despido, la ocde estima que hay margen para un mayor ajuste
un tema que preocupa es la temporalidad de los contratos, algo que la reforma laboral no ha corregido. el porcentaje de contratos fijos sobre el total está en mínimos históricamente bajos, según publica el diario “el país”. la ocde recomienda ampliar el periodo de prueba de los contratos fijos para aquellos trabajadores que no pueden firmar el nuevo contrato para emprendedores, una novedad de la reforma que permite a las empresas de menos de 50 trabajadores contratar de forma indefinida con un periodo de prueba de un año. en la actualidad, los periodos de pruebas suelen oscilar entre los dos a los seis meses (durante ese tiempo el empleado puede ser despedido sin derecho a paro). el organismo considera que seis meses debería ser lo mínimo
la troika advierte de que el ajuste del precio de la vivienda durará más años y afectará a la banca
los inspectores de la troika, formada por la comisión europea, el banco central europeo y el fondo monetario internacional (fmi), concluyen que el sector bancario español se verá afectado por el entorno económico general y por la caída adicional de los precios de la vivienda, “ya que el ajuste todavía no se ha completado”. estas previsiones contrastan con la leve subida trimestral del precio de la vivienda, según el ine. juan ramón rallo, director del instituto juan de mariana, critica “el entusiasmo con que vuelva a subir el precio sin haber liquidado el stock y pinchado del todo la burbuja”
estas son las conclusiones de la troika tras su visita a españa para constatar que el país ha cumplido todas las condiciones impuestas por la ue a cambio del rescate bancario y que la liquidez y la solvencias de las entidades mejora, pero han pedido al gobierno que siga vigilando “de cerca” la estabilidad del sector, que continúa amenazada por la crisis y la caída del precio de la vivienda. según la troika, “el ajuste en el mercado inmobiliario se ha ralentizado pero todavía no se ha completado”
la troika pide también al banco malo que continúe con sus esfuerzos para vender su cartera de viviendas con el objetivo de “maximizar sus resultados financieros y contribuir al adecuado funcionamiento del mercado inmobiliario de españa en su conjunto”
estas declaraciones se producen el mismo día en que el instituto nacional de estadística ha publicado que el precio de la vivienda subió un 0,7% intertrimestral entre julio y septiembre, la primera subida desde el segundo trimestre de 2010
según donde vivas, pagarás hasta un 333% más por el recibo del agua
el agua es igual para todos, pero no cuesta lo mismo a todo el mundo. el último estudio sobre el sector, realizado por la asociación de consumidores facua en veintiocho ciudades españolas, ha revelado que, dependiendo de la ciudad en la que vivas, puedes llegar a pagar hasta un 333%, o lo que es lo mismo 420,48 euros al año para una vivienda con un consumo de 10 metros cúbicos mensuales
el agua se ha encarecido una media del 6,8% en 2013. la mayor subida detectada por facua se ha producido en a coruña, con un incremento del 41,3% para un consumo de 10 m3 mensuales. a la capital gallega le sigue ciudad real, con un aumento del 27,4%, cuenca (13,6%) y santander (13,1%)
los precios más caros mensuales son los que se abonan en alicante, con un coste de 45,57 euros. por detrás se sitúa murcia, con 35,13 euros; santa cruz de tenerife, con 23,96 euros; y córdoba, donde se pagan 23,75 euros de media
el gobierno posibilita 600 daciones en pago y evita más de 1.500 desahucios, según de guindos
el ministro de economía, luis de guindos, ha afirmado que las medidas aprobadas por el gobierno para proteger a los deudores hipotecarios han permitido más de 600 daciones en pago, casi 1.700 reestructuraciones de deuda y han suspendido más de 1.500 desahucios. según el gobierno, más de 4.000 familias se han acogidos a las medidas aprobadas, como el código de buenas prácticas o el fondo social de viviendas
en palabras de de guindos este gobierno “es el que más ha hecho por proteger a los ahorradores y, en particular a los deudores hipotecarios”. el gobierno puso en marcha el fondo social de viviendas que ha permitido el alquiler de 600 pisos a precios bajos y el código de buenas prácticas al que se han adherido 97 entidades financieras. hasta el cierre de septiembre, se han recibido 9.861 solicitudes de clientes, de las que 2.301 se han cerrado con mejoras a favor de los hipotecados
se han firmado 1.684 reestructuraciones de la deuda –con extensiones de los plazos o rebaja de las cuotas, por ejemplo- que permiten a los deudores mantener su vivienda y ajustar los pagos a su nivel de ingresos. se han acordado también 6 quitas de una parte de lo debido y 611 daciones en pago, de manera que el deudor entrega la vivienda para saldar la deuda pendiente y queda libre de cargas
en 581 casos se produjo un desistimiento del proceso por parte del cliente, sin causas precisas y en 4.749 procesos se denegaron las peticiones porque los solicitantes no cumplían los requisitos exigidos (niveles de renta, situación familiar…). la adhesión de las entidades al cbp tuvo carácter voluntario pero, una vez efectuada, es obligatoria por un periodo de dos años
el fondo social de vivienda (fsv) ha recibido 1.305 solicitudes desde que se activó en marzo pasado. se han adjudicado 615 viviendas, de las que en 270 casos se han firmado ya los contratos. este fondo permite a aquellas familias que han perdido su casa como consecuencia de un desahucio y se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad solicitar una vivienda con un alquiler tasado (entre 150 y 400 euros mensuales)
adicionalmente, las entidades financieras han paralizado más de 1.500 lanzamientos (la última fase del desahucio, el abandono de la vivienda) en aplicación directa de las medidas aprobadas por el gobierno
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los 8 consejos de aguirre newman para hacer más atractivo el mercado inmobiliario español
la consultora inmobiliaria aguirre newman asegura que cada semana llega un fondo de inversión extranjero a españa en busca de activos inmobiliarios que comprar pero con la palabra “distressed” delante (activos problemáticos). así, ofrece 8 consejos para mejorar el atractivo del ladrillo español como destino de la inversión extranjera, como simplificar el marco jurídico; dar mayor transparencia en los precios de cierre de las ventas, o mejorar las estadísticas oficiales sobre el sector inmobiliario
el “informe de recomendaciones y medidas propuestas para mejorar las condiciones del mercado inmobiliario español” elaborado por aguirre newman, que cumple 25 años, recoge los siguientes puntos:
1) necesidad de un marco jurídico estable: que permita a los inversores tomar decisiones en un marco de confianza. la consultora lamenta el prolijo y abrumador ámbito normativo: estatal, autonómico o local)
2) mayor transparencia en el sector: en todo lo relativo a los precios de cierre de las compraventas. también pide una estadística única y oficial sobre la evolución de compraventa de vivienda y precios de venta, ante el elevado número de estadísticas que se contradicen entre sí. la consultora reclama disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dicho stock disponible como primera residencia o vivienda vacacional, con el fin de facilitar la información a los inversores extranjeros
3) nuevas formas de financiación para la compra de inmuebles: ante la falta de financiación por parte de las entidades financieras, aguirre newman precisa que en españa los fondos de capital riesgo están adquiriendo un papel protagonista en la financiación. por ejemplo, en otros países las compañías de seguros están adquiriendo un papel relevante como proveedores de financiación para la compra y desarrollo de operaciones inmobiliarias
4) evitar la multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales: esto afecta a la regulación del suelo, al urbanismo, la regulación sobre la vivienda protegida, o a los impuestos en la compra. aguirre newman pide una única fuente de información que aglutine las distintas normativas territoriales
5) eliminación de la burocracia en el suelo y trámites urbanísticos: la consultora reclama un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo; solventar la excesiva burocracia, y derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones (como, por ejemplo, el desahucio de una vivienda por impago del alquiler o e la hipoteca)
6) dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen en el mercado inmobiliario: se busca que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo acordado. según aguirre newman, muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contratos de alquiler
7) valoraciones y tasaciones: la consultora lamenta que se hayan convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación y no como un documento con valor, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia
8) optimización del patrimonio inmobiliario de las administraciones públicas: una mejor gestión del patrimonio inmobiliario público supondría un ahorro de entre el 20% y el 30% para las administraciones públicas. además, reduciría el déficit público y bajaría prima de riesgo del país. aguirre newman señala que hay muchos inmuebles vacíos o infrautilizados y que podrían reformarse para ponerse a tiro de un hotel de lujo, por ejemplo
sareb revisará de nuevo su plan de negocio en 2014 por la caída más acusada de precios
una vez más sareb revisará su plan de negocio. esta misma semana la troika le dio un tirón de orejas a la entidad que preside belén romana al asegurar que se ha equivocado con su política de precios. fuentes de sareb aseguran que la decisión de revisar el plan en enero ya estaba tomada con anterioridad a los comentarios de la troika. la principal razón para modificar por tercera vez el plan es que los precios en el negocio inmobiliario están cayendo más de lo esperado
el plan de negocio del conocido popularmente como banco malo se basaba en una caída de precios del 2% en las viviendas terminadas en stock, el 7,7% en la recibidas por daciones en pago y del 12,5% tanto en suelo urbano como en el rústico en 2013. Asimismo, calculaba que estas caídas se suavizarían con descensos del 1%, del 3,3%, del 55 y del 3%, respectivamente
el informe de la troika publicado esta semana destacaba que los precios están bajando un 12% en el segundo trimestre y han descendido un 37% desde el tope del tercer trimestre de 2007 en términos nominales y un 44% en términos reales (incluyendo el efecto de la inflación)
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Canary Wharf tendrá la torre más alta de viviendas de Europa
Canary Wharf, el distrito financiero de Londres de los grandes rascacielos de oficinas, tendrá en poco tiempo la torre de viviendas mas alta de Europa. El grupo irlandés Ryan prevé invertir 1.000 millones de libras (1.200 millones de euros) para levantar un edificio de 243 metros de altura y 74 plantas. El objetivo es construir más de 700 apartamentos de lujo y atraer al Este de la ciudad a las grandes fortunas que ahora compran en barrios más tradicionales como Mayfair y Knightsbridge.
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los fondos creen que españa es la tierra santa de los embargos y piden más rebajas al ladrillo, según finsolutia
que los fondos han llamado a la puerta del ladrillo español, es un hecho. pero que decidan entrar, y con ellos su dinero, es otra cuestión. quienes trabajan mano a mano con estos inversores lo tienen claro: hay mucha demanda para comprar activos pero el problema sigue siendo el precio. así lo asegura nuno es silva, managing partner y fundador de finsolutia, una firma dedicada a la gestión de carteras de créditos y de activos adjudicados. desde la firma explican que los fondos vienen pensando que españa es la “tierra santa” del distressed (activos adjudicados) y que hay oportunidades pero no los chollos que estos esperan
el cierre de operaciones inmobiliarias por parte de fondos de inversión sigue contándose con cuentagotas. y la culpa de ello recae, principalmente, en el precio. “en españa hay activos para comprar pero el problema continúa siendo el precio”, asevera es silva. no obstante, el experto destaca que en los últimos años la brecha entre el precio de la oferta de activos inmobiliarios de la banca y lo que estaban dispuestos a pagar los inversores se ha ido estrechando pero todavía no han encontrado un punto de equilibrio. “la banca antes no estaba dispuesta a vender con sustanciales descuentos y los inversores buscaban rentabilidades muy altas. ahora las posturas se están acercando”, sentencia
esta cifra podría situarse por debajo 50% en el caso de una cartera residencial. sin embargo, la firma insiste en que el mercado inmobiliario es muy heterogéneo por lo que es difícil hablar de descuentos medios y especialmente en procesos de intermediación como los que ejecuta finsolutia, donde se tienen en cuenta los costes de gestión, el tiempo de desinversión de los activos, el modelo de pricing (fijación de precios)…
“los fondos vienen a españa pensando que es la tierra santa del distressed pero para llegar hay que atravesar un desierto”, indica el fundador de finsolutia. en su opinión, la actual ebullición de operaciones con estos inversores está dando sólo sus primeros pasos y cree que aún serán necesarios tres años para que esta tendencia se consolide. “ahora empezamos a tener negocio. el año que viene, el 2015 y el 2016 es donde vamos a ver más transacciones”, destaca
es silva considera que es “sencillo” que los fondos venga a gastar su dinero en españa aunque recalca que para eso debe haber “compromiso”. “en estos momentos quien quiere invertir en españa puede tener la voluntad pero también tiene que tener capacidad para hacerlo”. gonzalo jimenez, advisory manager de finsolutia, subraya que los fondos vienen con las expectativas muy altas pero que los costes de las transacciones “son los que son” por lo que, al final, “hay que convencerles de que hay oportunidades en españa y al mismo tiempo explicarles que no todo son los chollos que se esperan”
aquí cobra especial relevancia los impuestos que gravan a la vivienda en españa. jimenez insiste en que la ingente cantidad de tributos relacionados con el sector inmobiliario dañan de forma significativa los márgenes que los fondos esperan logran con sus operaciones en el país. además, pone el acento en la “eficiencia del impuesto” al explicar que los tributos se están aplicando sobre el valor fiscal de la vivienda y no sobre el de la transacción. esto hace que, pese a las bajadas de precios de los inmuebles, quienes adquieran una vivienda tengan que pagar más dinero por la subida de impuestos y el incremento de los diferenciales
falta de financiación
otra de las trabas que frenan las transacciones en el ladrillo es el acceso al crédito, que no llega ni a los compradores más solventes. “hay demanda solvente dispuesta a comprar pero es la banca la que no está dispuesta a ofrecer financiación”, apunta es silva. en este sentido, recuerda que en una primera fase las entidades concedían créditos para sus inmuebles adjudicados mientras que ahora prefieren aplicar rebajas en los precios y colocar las viviendas sin conceder financiación
asimismo, reconocen que los inversores que podrían adquirir viviendas en efectivo en transacciones de gran nivel están desapareciendo de escena y ahora estas operaciones afectan a inmuebles de entre 70.000 y 50.000 euros. “en estos momentos, sólo hay hipotecas por importe de 150.000 euros y el mercado está muy por debajo de esos precios”, destaca jimenez
el problema de las hipotecas
directamente ligada a los problemas de financiación está la situación de las carteras hipotecarias de la banca. aquí los responsables de finsolutia enfatizan en el problema que les están suponiendo las concedidas en tiempos de bonanza económica, que se caracterizan por sus bajos diferenciales, con pagos a largo plazo y sin garantías
dadas las características de estos préstamos hipotecarios, estiman que la banca terminará por venderlos. “las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes; sus márgenes son ridículos; su capacidad de prepago es muy baja porque los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes… son activos de baja rotación con poca rentabilidad por eso van a empezar a venderlos”, apostilla jimenez
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