El mercado de vivienda libre sigue disminuyendo en el número de ventas y la media del valor de los inmuebles. Durante el pasado año, el mercado de vivienda libre movió más de 38.000 millones de euros, que significa un descenso del 20,4% en comparación con el año anterior.
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mercado
El mercado inmobiliario chino da síntomas de enfriamiento
El mercado inmobiliario de China ha venido mostrando señales de enfriamiento tras las bajadas de los precios de algunos proyectos de vivienda nueva en el país. El sector de la construcción, que había crecido a un ritmo muy alto durante los últimos años, empieza a dar señales de estancamiento e incluso de recesión. Las bajadas de los precios de algunos paquetes de vivienda nueva hacen prever que algo está pasando en el gigante asiático, algo que ha quedado reflejado en los principales índices bursátiles en momentos puntuales durante los últimos meses.
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el “resurgir” del mercado inmobiliario español, según the wall street journal
“españa muestra signos de una recuperación del sector inmobiliario”, con este titular el prestigioso the wall street journal destaca el “resurgir” del ladrillo en nuestro país, sobre todo tras la operación con la que hispania activos inmobiliarios, sociedad del fondo azora altus, lograra captar 500 millones de euros en su salida a bolsa
el éxito en el parqué de las socimi, muestra “el apetito inversor por las propiedades españolas”, detalla el diario, que subraya como entre los compradores de Hispania se encuentran grandes firmas como quantum strategic , propiedad de george soros, o john paulson
“los expertos en el sector consideran que el interés de los inversores en españa está siendo impulsado principalmente por el rendimiento relativamente alto de los inmuebles en medio de un escenario de bajos tipos e interés en los mercados”, señala el diario estadounidense
de este modo destaca como en 2013 la inversión en suelo comercial en españa se duplicó hasta los 5.200 millones de euros. operaciones que en un 70% provinieron del extranjero (1.600 millones de euros de eeuu)
pimco, en la socimi de grupo lar
por su parte, la mayor gestora de renta fija del mundo pimco ha elegido a la socimi de grupo lar que ya ha debutado en bolsa. tal y como recogía el folleto de la opv, pimco se ha comprometido como inversor ancla a adquirir las acciones representativas de hasta un 12,5% del vehículo de inversión de grupo lar
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el gobierno quiere llevar la unidad de mercado al sector inmobiliario
el secretario de estado de infraestructuras, transporte y vivienda, rafael catalá, ha anunciado un plan de colaboración entre el gobierno central, las autonomías y los ayuntamientos para facilitar a los agentes económicos relacionados con la vivienda, el urbanismo y el suelo operar en un mercado más productivo, con menos costes, más eficiente y en beneficio de los intereses generales
catalá, que hizo estas declaraciones en conferencia sectorial de vivienda, aseguró que se pondrá en marcha un plan de trabajo durante el segundo trimestre para establecer medidas que redunden en la unidad de mercado del sector, dada la disparidad legal que existe entre las regiones
Fomento anuncia un plan del Estado, CC.AA. y ayuntamientos para la unidad del mercado inmobiliario
El secretario de Estado de Infraestructuras, Rafael Catalá, ha anunciado la puesta en marcha de un plan de colaboración entre el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales que garantice la unidad de mercado también en el sector inmobiliario y del urbanismo. El objetivo de la medida es facilitar a los agentes económicos relacionados con la vivienda, el urbanismo y el suelo «operar en un mercado más productivo, con menos costes, más eficiente y en beneficio de los intereses generales», según informó el Ministerio.
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“El mercado de la vivienda se está equilibrando”
Los datos de Transacciones Inmobiliarias del cuarto trimestre de 2013 publicados hoy por el Ministerio de Fomento muestran una caída del -30,6% respecto al mismo periodo del año anterior. Estos datos “reflejan la tendencia bajista de las compraventas en España”, según Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa.es. “En términos anuales 2013 cierra con una caída del -17,6%, una cifra que contrasta con la subida del 3,6% del año anterior, lo que pone de manifiesto que “las ayudas fiscales son la clave para para animar el sector”.
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españa es el décimo mercado inmobiliario más atractivo del mundo para inversores extranjeros
el ladrillo español está de moda. la caída de precios desde máximos y el gran parque de viviendas vacías ha convertido nuestro país en una suerte de oasis para los inversores extranjeros, que entre 2009 y 2013 compraron inmuebles en nuestro país por algo más de 13.300 millones de dólares (unos 9.600 millones de euros), según un estudio de la consultora real capital analytics para la cnn
esta circunstancia nos sitúa como el décimo mercado inmobiliario más atractivo del mundo para los compradores foráneos. quienes más apuestan por españa son los fondos estadounidenses, que en los últimos cinco años han invertido 4.526 millones de dólares (casi 3.263 millones de euros) en pisos, hoteles, oficinas y locales comerciales, lo que representa el 34% del total
pero las grandes firmas de capital riesgo del país de eeuu no solo son los mayores inversores en españa, sino que son los que más activos compran en nada menos que 31 naciones, entre ellas reino unido, francia, alemania, rusia o japón
por volumen, china es el mercado con mayor presencia de compradores extranjeros, que desembolsaron casi 150.000 millones de dólares (108.000 millones de euros) en el periodo analizado. el 72% del capital procede de hong kong
en segundo lugar de la lista elaborada por real capital analytics se sitúa reino unido que, impulsado por londres –el refugio inmobiliario de las grandes fortunas– acogió operaciones por valor de 136.658 millones de dólares (cerca de 100.000 millones de euros) entre 2009 y 2013
en tercer lugar se sitúa eeuu, con 101.603 millones de dólares (unos 72.812 millones de euros), seguido de alemania, francia, australia y japón. polonia se sitúa en octavo lugar, justo por delante de singapur y españa, que cierra el top 10 de los mercados con mayor participación de inversores foráneos
el ladrillo español, de ser la oveja negra a convertirse en un mercado estrella en 2014
fondos oportunistas atraídos por los activos adjudicados de la banca e inversores institucionales lidian por hacerse un hueco en el mercado inmobiliario español. según un informe de pwc y urban land institute, en españa se espera que la fuerte entrada de capital empuje la inversión inmobiliaria este año. nuestro país pasará de ser “la oveja negra” a convertirse en uno de los “mercados estrellas”
el informe “tendencias del mercado inmobiliario en europa 2014” señala que en otoño del año pasado se produjo una entrada de inversores al mercado inmobiliario y se prevé que continuará por la misma senda durante este año. es una de las conclusiones que se obtiene tras haber entrevistado a más de 600 representantes del sector
inversión inmobiliaria en europa en los tres primeros trimestres de 2013 (miles mill.)
uno de los gestores de fondos paneuropeos entrevistados considera que tarde o temprano los inversores institucionales tradicionales también comenzarán a competir con los inversores oportunistas en españa: “creemos que serán procesos a medio plazo y no tanto inversiones inmediatas, pero llegarán”
sin embargo, también hay voces que opinan que españa seguirá siendo un mercado distressed y que está lejos de ser algo más sostenible. si bien es cierto que el volumen de inversión para los tres primeros trimestres de 2013 si disparó en un 198%, también es verdad que partía de una base muy baja (2.400 millones de euros).la mejora del mercado español, por tanto, no está exenta de cautela y desafíos. el principal, conseguir importantes cantidades de capital ante lo difícil de la financiación bancaria
por ciudades, madrid y barcelona vuelven a ganar peso entre las ciudades europeas más atractivas para la inversión inmobiliaria. especialmente en la categoría de nuevas inversiones, donde han saltado desde la cola hasta los puestos 10 y 14 respectivamente. uno de los entrevistados afirma que los inmuebles de oficinas en madrid que tienen como inquilinos a administraciones públicas pueden ser una buena elección de inversión. barcelona, por su parte, muestra buenas perspectivas en el sector hotelero
en cuanto a las ciudades europeas, múnich sigue estando a la cabeza del ranking general. dublín (que ha sido la revelación de este año tras saltar 19 posiciones y colocarse en segundo lugar), hamburgo, berlín y londres completan las primeras posiciones
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el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo y los inversores toman ya posiciones
jones lang lasalle cree que las rentas en el mercado de oficinas en barcelona han tocado fondo
jones lang lasalle señala en su último informe de alquiler e inversión de oficinas en barcelona que las rentas en este mercado han tocado fondo. en concreto, subraya que los alquileres de las mejores zonas se han estabilizado en 17,5 euros por m2 al mes después de descender más de un 40% en los últimos cinco años
el informe advierte que la tendencia a corto y medio plazo será la estabilización en los precios de alquiler de oficinas, que se verán beneficiados de la falta de oferta futura de oficinas en barcelona. al mismo tiempo, el texto refleja como continuará la tendencia de rehabilitación del parque de oficinas, algo que ya se empezó a ver en los últimos dos años
en cuanto a la oferta, jones lang lasalle destaca que la tasa de disponibilidad a final de 2013 se situó en 14,7%. la entrega del proyecto de cornerstone en 22@, por el momento vacío, ha hecho repuntar ligeramente la disponibilidad. sin embargo para la firma este indicador comenzará a bajar a partir del segundo semestre de 2014 debido a que no se entregan nuevos edificios al mercado y a un repunte de la contratación impulsado por un entorno económico más favorable
en el capítulo de las transacciones el informe destaca como barcelona ha registrado en 2013 la menor contratación de oficinas en 16 años. el último trimestre del año ha tenido una contratación de casi 55.000 m2, que sumados a los 122.000 acumulados en trimestres anteriores suman 177.000 m2
jordi toboso, director general de jones lang lasalle en cataluña, subraya que pese a estas cifras de contratación tan baja, la noticia positiva es que parece que el sector se está reactivando en los últimos meses. “el último trimestre ha sido el más activo del año, además de que el mercado augura un buen primer trimestre en 2014”, indica
jones lang lasalle también destaca el papel de la administración pública que vuelve a ser un actor importante en el sector debido a su plan de traslados y racionalización de espacios que se prevé durante todo el 2014
inversión
la consultora destaca como en el último trimestre del año se confirmó el creciente interés por parte de los inversores en el mercado inmobiliario de barcelona. “este fuerte interés por parte de inversores internacionales y nacionales se ha centrado principalmente en la adquisición de inmuebles en el centro de la ciudad”, asevera jones en su nota
una demanda engloba todo tipo de inversor: tanto los oportunistas, como los value added, y en menor medida los inversores core. a la compra de activos individuales, la demanda está centrada en portfolios, deuda, gestoras, etc.
la demanda por edificios de oficinas en rentabilidad sigue su normalización y durante 2013 se ha puesto de manifiesto la consolidación del interés por parte de inversores hoteleros por comprar inmuebles de oficinas, ya sea vacíos o con contratos de arrendamiento de corta duración. las reconversiones han pasado a ser una parte muy importante del mercado (en 2013 el 20% del volumen de inversión total), sumándose al importante número de inversores tradicionales de oficinas en rentabilidad
en cuanto a la oferta, jones lang lasalle destaca la falta de activos en rentabilidad que cumplan con las expectativas de los inversores. los inmuebles puestos a la venta por la generalitat han permitido testar el interés y precios a los que los inversores empiezan a analizar activos céntricos con contratos de arrendamiento de corta duración. no son los únicos de esta tipología y se han planteado operaciones de este tipo en varias zonas de la ciudad
el informe advierte como cada vez se están buscando operaciones off market provocadas por la importante demanda inversora. este factor, será importante en los próximos trimestres que los precios de los edificios en venta, reflejen la nueva situación de rentas. rentas que han llegado ya a su nivel más bajo en lo que a prime se refiere y que se espera que se mantengan estables en el corto plazo
para el 2014, jones lang lasalle espera ver la puesta en el mercado de algún inmueble institucional. además,. los inversores deberán seguir estando atentos a las desinversiones realizadas desde el sector público
en lo relativo a transacciones, el informe advierte que en el último trimestre de 2013 fueron escasas. esto sedebió a que varios de los activos en los que se ha llegado a un acuerdo entre comprador y vendedor, finalmente serán escriturados durante el primer trimestre de 2014. este hecho hace que tan sólo se pudieran contabilizar durante el último trimestre de 2013 dos operaciones que sumaron 26,5 millones de euros. la venta por parte de la aseguradora zurich del edificio córcega 289 cuyo uso final será un hotel y la venta de la sede de cahispa en roger de llúria 16-18 al grupo hotelero princess
el informe destaca un volumen de inversión acumulado para 2013 de 290 millones de euros, lo que supone un 8% más que en 2012. en cuanto a rentabilidades el texto destaca como han empezado a ajustarse levemente a la baja para paseo de gracia/diagonal, situándose en el 6,5%, y esperando que esta tendencia siga en 2014, para el centro de barcelona
mercado hipotecario: ni está, ni se le espera
la atonía general del mercado hipotecario que vaticinamos en nuestro resumen del año pasado para este año 2013 que termina parece haberse cumplido, llegando a niveles mínimos (de nuevo) de formalización de hipotecas y sin apenas noticias positivas que llevarse bajo el brazo. dicho esto, en idealista.com/hipotecas creemos que lo peor ya ha pasado, y que en 2014 empezaremos a ver cambios reales – aunque modestos – en el mercado hipotecario
éstos son los 4 aspectos que hemos seleccionado como los más relevantes del año:
el volumen de hipotecas formalizadas marca nuevos mínimos históricos
la brutal caída en formalización de hipotecas de los últimos años ha mantenido su tono negativo en 2013, marcando mínimos históricos que muchos pensaban que nunca veríamos, apenas un 15% de las hipotecas que se firmaban en el punto álgido del boom inmobiliario. los factores que justifican estos datos no han variado respecto al año pasado:
– el desinterés general de los bancos por las hipotecas se ha mantenido. sobran dedos de una mano para contar los bancos que han publicitado activamente hipotecas: ing direct, bankinter y cajasur (estas dos últimas en el último tramo del año)
– los bancos han mantenido su férrea política de concesión de hipotecas, con necesidad de altas aportaciones de ahorros (30% o superior) y ratios de endeudamiento conservadores, con un análisis muy estricto de los ingresos computables
– continúa la presión sobre la renta disponible de las familias: asfixiante presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, siguen empobreciendo a las familias y limitando (en muchos casos, eliminando) su capacidad de ahorro, por lo que muchos no son capaces de aportar la liquidez inicial que los bancos exigen, o no pueden pagar la cuota mensual de la vivienda que quieren
– la entrada de inversores particulares y profesionales ante la caída del precio de la vivienda, así como la eliminación de los incentivos fiscales han hecho que muchos compradores hayan optado por comprar al contado
casi todos los miles de hipotecados han visto cómo sus cuotas mensuales han bajado también gracias a los mínimos del euribor
la política laxa del banco central europeo ha ayudado, a través de un euribor a 12 meses que se ha mantenido casi todo el año ligeramente por encima del 0,5% (media de 2012 del 1,1%) ha reducido las cuotas de la mayoría de las hipotecas que están referenciadas a este índice; por desgracia, aquellas que están referenciadas al irph (cuyos índice de cajas y bancos dejaron de funcionar en octubre), no se han beneficiado de dicha caída. el tipo medio de la cartera hipotecaria de las familias ha pasado del 2,9% en 2012 al 2,3% en 2013 (datos hasta octubre) una caída del 21%
esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 324€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). en idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso
por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído apenas, por lo que el ahorro en estos casos será inferior (incluso en algún caso podría haber subido, al producirse la revisión en un momento puntual del año)
los diferenciales de las nuevas hipotecas se han estabilizado
tras varios años de continua subida de los diferenciales que aplican los bancos a las nuevas hipotecas, fruto de sus limitaciones para acceder a fondos baratos en el mercado, o por su necesidad de mejora de márgenes, en 2013 parecen haber encontrado su nivel de equilibrio, con hipotecas con diferenciales en torno al 2,50%, aunque superiores a la media del 1,95% aplicados en 2012)
lejos quedan los años del boom, con diferenciales medios del 0,50% y ofertas que llegaron incluso al 0,17%. la nota positiva está en que estos niveles del 2,5% se alcanzaron en febrero de 2013, y desde entonces han mantenido una dinámica estable, incluso bajando muy ligeramente en esta última parte del año
como hemos señalado varias veces, el euribor en mínimos esconde el peligro que representan estos diferenciales para las cuotas de las hipotecas, en escenarios de subidas de tipos de interés que seguramente se producirán en el futuro (aunque no parece que esto vaya a suceder en el corto plazo)
la morosidad de las hipotecas se ha disparado
el dato que sigue mostrando con toda crudeza la profundidad de la crisis es el incremento de la morosidad de las familias, espoleada por el incremento de impago de las hipotecas, que ha crecido un 31% en un año, alcanzando los 45 mil millones de euros (incluyendo tanto hipotecas de compra como préstamos al consumo y otras deudas), representando casi un 25% de toda la morosidad de la banca
los esfuerzos de refinanciaciones de 2009-2010 e incluso el maquillaje estadístico del pase de créditos a la sareb no han podido contener esta cifra, lo cual añade más presión a los balances de los bancos ante la mayor necesidad de provisionar dichos créditos
solamente una recuperación de la renta disponible de las familias (fundamentalmente mayor empleo, pero también menor presión fiscal o deflación de precios de los productos básicos) podrá detener esta dramática tendencia
2014, esperamos que sea primer año de un cambio de escenario
vaya por delante que no contemplamos un escenario de cambio radical, pues nada indica que se vaya a producir, pero sí atisbamos ciertas situaciones que nos llevan a pensar que – en algunos frentes – la situación empezará a mejorar para el sector hipotecario. vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2014:
– el euribor se va a mantener en niveles mínimos durante todo el año (aunque ya hemos visto que la última bajada del bce no se ha transmitido al euribor); sin embargo, dado que la mayoría de las hipotecas ya se revisaron a estos niveles durante 2013, las cuotas hipotecarias apenas van a sufrir variaciones en el año
– la morosidad hipotecaria continuará subiendo, aunque a menor ritmo, ante la debilidad de la economía y la falta de capacidad de generar ingresos adicionales de las familias
– los bancos empezarán a recuperar las hipotecas como producto para captar / retener clientes. la caída de saldos en cartera a niveles de hace 6 años, que esperamos se acelere vía mayores amortizaciones ante el escenario de bajos tipos de interés, unido a que los nuevos diferenciales son superiores a la media de las carteras, hará despertar a las entidades. aunque sin relajar criterios de riesgo, veremos más bancos que publiciten abiertamente sus productos, lo cual probablemente se traduzca en una ligera caída de los diferenciales que aplican a las nuevas operaciones
– el volumen de nuevas hipotecas se estabilizará en los niveles actuales, quizá repuntando algo si el mercado de la vivienda retoma el pulso, pues podría dar entrada a compradores que han estado esperando a un mayor atractivo del precio de la vivienda y de una coyuntura económica algo mejor, que necesiten de una hipoteca para acceder a la vivienda que buscan
en resumen, creemos que no será otro año catastrófico, sino que empezaremos a ver una cierta estabilización en casi todos los frentes. sin echar las campanas al vuelo, esperemos que 2014 se recuerde como el inicio de la recuperación del mercado hipotecario. como siempre, comparar, entender y negociar bien seguirá siendo crítico para conseguir la mejor hipoteca
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