Conseguir una mayor transparencia, fomentar nuevas vías de financiación o simplificar la legislación son algunas de las recomendaciones recogidas por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman en su “Informe de recomendaciones y medidas propuestas para mejorar el mercado inmobiliario español». Este informe toma como punto de partida las inquietudes trasladadas por inversores interesados en el mercado español, así como la experiencia de la consultora en este ámbito, y se concreta en las siguientes propuestas:
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la due diligence en el ladrillo: los pasos a seguir para preparar la venta del inmueble
la asociación de consultoras inmobiliarias (aci) ha publicado un documento en el que analiza la importancia de la due diligence y su correcta realización dentro del proceso de valoración de activos inmobiliarios. así, por ejemplo, para preparar la venta del inmueble es necesario analizar los que están en el área de influencia o comparar con otras transacciones similares
aci indica que cuando se prepara un activo para un proceso de venta es fundamental disponer de una información profunda, veraz y organizada que permita a los potenciales compradores conocer cuál es la realidad del mismo y qué factores han de tener en cuenta para realizar su oferta económica. Este proceso de documentación e información, realizado dentro de un proceso organizado de venta, es el llamado due diligence de venta o vendor due diligence
La due diligence de venta es una herramienta necesaria cuando se trata de llevar a cabo un proceso competitivo con el objetivo de maximizar el valor del activo para el vendedor y cumplir con los plazos previstos. Además, hay que tener en cuenta que un proceso de estas magnitudes sin la información suficiente puede desmotivar a un número importante de inversores que no están dispuestos a movilizar recursos en el estudio de la operación
El objetivo de una due diligence de venta es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en el proceso, y por ello su realización se suele encargar a una tercera parte independiente
la asociación señala que Las consultoras inmobiliarias internacionales están habituadas a realizar este proceso que, en españa, no ha sido práctica habitual hasta que los inversores extranjeros comenzaran a exigirlo. Hoy en día es un paso previo casi obligado para acometer operaciones inmobiliarias de cierta envergadura. Para ello se recopila toda la información sobre el activo que pueda requerir incluso el más exigente de los compradores
Las ventajas:
– Transparencia en la información: todos los participantes tienen la misma información
– Control sobre las cuestiones y peticiones de información adicional
– Aporta credibilidad al contenido del dossier de venta
– Rigor en el proceso: las ofertas se hacen teniendo en cuenta la realidad descrita en la due diligence
– Acorta los plazos del proceso y reduce las peticiones individuales de información
– Se identifican anticipadamente aquellos asuntos sobre los que pudieran surgir malentendidos
Toda esta información se pone a disposición de los participantes en el proceso a través del denominado data-room, que es simplemente un punto de información donde los interesados en un proyecto comparten los datos disponibles
Actualmente se utilizan las nuevas tecnologías para el acceso remoto a la documentación en soporte digital mediante el denominado Virtual Data-Room, que maximiza la seguridad y confidencialidad de la información con un coste menor y con mayor eficacia que los data-room presenciales
¿en qué consiste?
Una due diligence es un estudio detallado cuyo contenido abarca todo lo necesario para la ejecución de un proceso de compra o venta de un inmueble:
– Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor
– Auditoría (due diligence) sobre las instalaciones y aspectos urbanísticos y estructurales del inmueble
– Asesoramiento en la negociación y el cierre de la operación
Desde un punto de vista comercial, el principal objetivo es analizar el área de influencia del activo a través de la realización de un estudio de mercado donde se tengan en cuenta los siguientes aspectos:
– Disponibilidad de activos de similares
– Inmuebles en venta en la zona de influencia
– Precios de venta solicitados en activos comparables dentro del área de influencia
– Análisis del comportamiento del mercado en los últimos años desde el punto de vista de rentas
– Histórico de transacciones comparables tanto por ubicación como por tipología de activo
– Análisis de precios unitarios y rentabilidades de transacciones comparables
Paralelamente al análisis comercial, es necesario llevar a cabo un análisis sobre las características inmobiliarias del activo que englobe lo siguiente:
– Localización del inmueble
– Representatividad
– Singularidad arquitectónica
– Visibilidad
– Comunicaciones y accesos
– Estado del edificio y de las instalaciones
En referencia a un análisis técnico del activo, éste debe incluir tres partes fundamentales: urbanismo, arquitectura e instalaciones.
Análisis urbanístico:
– Características urbanísticas del entorno
- Normativa aplicada en el inmueble:
- Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble
- Condiciones de edificación
- Estudio de los usos
- Análisis urbanístico de las licencias, proceso de seguimiento y tramitación:
- Licencias del local (aportadas por la propiedad)
- Licencias de los inquilinos (las proporcionadas por la propiedad y/o los inquilinos)
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis arquitectónico:
- Percepción visual del inmueble
- Descripción del edificio
- Análisis del edificio y del proyecto As Built o Libro del edificio
- Estructuras
- Construcción
- Fachadas
- Cubierta
- Núcleos de comunicación
- Protección de incendios. Elementos pasivos
- Previsiones económicas
- Fotografías
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de instalaciones:
- Introducción:
- Detalles de la visita
- Documentación
- Instalación de climatización
- Instalación eléctrica
- Instalación de P.C.I.
- Instalación de fontanería y saneamiento
- Instalaciones varias
- Comentarios sobre las instalaciones
- Previsiones económicas
- Informe fotográfico
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de superficies:
- Análisis de superficies (En caso de disponer de los planos en CAD del edificio)
- Validación de planos CAD disponibles (cotejo in situ de concordancia dimensional)
- Medición de superficie construida
- Medición de superficie útil
- Desglose de superficies por usos
los 8 consejos de aguirre newman para hacer más atractivo el mercado inmobiliario español
la consultora inmobiliaria aguirre newman asegura que cada semana llega un fondo de inversión extranjero a españa en busca de activos inmobiliarios que comprar pero con la palabra “distressed” delante (activos problemáticos). así, ofrece 8 consejos para mejorar el atractivo del ladrillo español como destino de la inversión extranjera, como simplificar el marco jurídico; dar mayor transparencia en los precios de cierre de las ventas, o mejorar las estadísticas oficiales sobre el sector inmobiliario
el “informe de recomendaciones y medidas propuestas para mejorar las condiciones del mercado inmobiliario español” elaborado por aguirre newman, que cumple 25 años, recoge los siguientes puntos:
1) necesidad de un marco jurídico estable: que permita a los inversores tomar decisiones en un marco de confianza. la consultora lamenta el prolijo y abrumador ámbito normativo: estatal, autonómico o local)
2) mayor transparencia en el sector: en todo lo relativo a los precios de cierre de las compraventas. también pide una estadística única y oficial sobre la evolución de compraventa de vivienda y precios de venta, ante el elevado número de estadísticas que se contradicen entre sí. la consultora reclama disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dicho stock disponible como primera residencia o vivienda vacacional, con el fin de facilitar la información a los inversores extranjeros
3) nuevas formas de financiación para la compra de inmuebles: ante la falta de financiación por parte de las entidades financieras, aguirre newman precisa que en españa los fondos de capital riesgo están adquiriendo un papel protagonista en la financiación. por ejemplo, en otros países las compañías de seguros están adquiriendo un papel relevante como proveedores de financiación para la compra y desarrollo de operaciones inmobiliarias
4) evitar la multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales: esto afecta a la regulación del suelo, al urbanismo, la regulación sobre la vivienda protegida, o a los impuestos en la compra. aguirre newman pide una única fuente de información que aglutine las distintas normativas territoriales
5) eliminación de la burocracia en el suelo y trámites urbanísticos: la consultora reclama un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo; solventar la excesiva burocracia, y derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones (como, por ejemplo, el desahucio de una vivienda por impago del alquiler o e la hipoteca)
6) dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen en el mercado inmobiliario: se busca que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo acordado. según aguirre newman, muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contratos de alquiler
7) valoraciones y tasaciones: la consultora lamenta que se hayan convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación y no como un documento con valor, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia
8) optimización del patrimonio inmobiliario de las administraciones públicas: una mejor gestión del patrimonio inmobiliario público supondría un ahorro de entre el 20% y el 30% para las administraciones públicas. además, reduciría el déficit público y bajaría prima de riesgo del país. aguirre newman señala que hay muchos inmuebles vacíos o infrautilizados y que podrían reformarse para ponerse a tiro de un hotel de lujo, por ejemplo
Operadores inmobiliarios preparan paquetes de vivienda+residencia para inversores chinos y rusos
Para la Comunidad Valenciana, la región con la mayor bolsa de casas nuevas sin vender de España, la aparición en la Ley de Emprendedores de fórmulas que permiten obtener la residencia, comprando una vivienda de valor igual o superior a medio millón de euros o poniendo en marcha un proyecto empresarial, no es un asunto que vaya a pasar inadvertido.
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300 comunidades de vecinos se beneficiarán de una subvención para evitar robos en viviendas
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid y la empresa Prevent Security Systems han puesto en marcha el Plan de Ayudas DisuaD, una iniciativa pionera que permitirá que 300 comunidades de propietarios de la Comunidad de Madrid puedan incrementar, sin coste inicial y sin derramas, su seguridad con cámaras de video vigilancia subvencionadas.
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se busca vivienda unifamiliar en la costa por 158.000 euros para extranjeros
la vivienda media que adquieren los compradores extranjeros es una casa unifamiliar situada en zonas de costa, con 2 dormitorios, 2 baños y por un precio medio de 158.000 euros, según el “informe de demanda inmobiliaria extranjera en españa” presentado por quick telecom para la inmobiliaria casaktua
los compradores extranjeros también valoran la proximidad de la vivienda a infraestructuras, supermercados, hospitales y otros servicios de importancia. aunque depende de la zona, el precio más interesante para el comprador extranjero se sitúa entre 65.000 y 250.000 euros, unos 158.000 euros de media. las viviendas de lujo, con precios superiores, son adquiridas principalmente por rusos y chinos
respecto al tamaño de los inmuebles, las viviendas de más de 100 metros cuadrados son las preferidas por holandeses, suizos, noruegos, ingleses, daneses, rusos y alemanes; mientras que los chinos, argelinos y rumanos se inclinan a favor de las viviendas de entre 60 y 100 metros cuadrados. las casas más pequeñas, de menos de 60 metros cuadrados, las escogen los compradores finlandeses, italianos y franceses
la extendida creencia de que los extranjeros prefieren la compra de obra nueva parece que no se cumple a tenor de los datos presentados por quick telecom, que demuestran que la vivienda usada fue la preferida en 2012 (53% vs. 46%). británicos, rusos, belgas, noruegos, suecos y holandeses compraron más casas de obra nueva, mientras que franceses, alemanes, italianos y suizos prefirieron viviendas de segunda mano
La Junta ofrece trabajo comunitario para quien no pueda pagar el alquiler
Afrontar el pago del alquiler con trabajo comunitario es la última propuesta de la consejera andaluza de Fomento y Vivienda, Elena Cortés, para evitar que ninguna de las familias que ocupen una vivienda pública sea desahuciada porque no disponga de dinero. La iniciativa propondrá que las personas que ocupan las 80.000 viviendas sociales de la Junta y no puedan pagar el alquiler realicen trabajos para la comunidad, lo que afectaría al 10 % de los inquilinos.
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El 'Todo Incluido' prolifera como gancho para alquilar una vivienda
Como si se tratara de una oferta de un hotel o de apartamentos de la playa, el alquiler con la etiqueta ‘Todo incluido (TI)’ se abre paso también en inmuebles que buscan residentes para todo el año. Sin embargo, en muchos de los casos se trata de un simple gancho para atraer a inquilinos y no responde al pie de la letra a un todo incluido.
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El PSOE presenta en el Congreso una propuesta para regular las cláusulas suelo de las hipotecas
El PSOE ha registrado en el Congreso una proposición de ley para regular las cláusulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario con el objetivo de fijar los requisitos obligatorios que deben cumplir todas las entidades financieras que quieran mantener este tipo de condiciones y precisando que, de no hacerlo, serán declaradas nulas y conllevarán la devolución del dinero al deudor.
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Cinco razones para invertir ya en el sector inmobiliario
Tras más de cinco años de crisis, la incertidumbre sobre cuándo se recuperaría el sector del ladrillo ha dado paso a un optimismo generalizado gracias, sobre todo, al cierre de operaciones de inversores extranjeros. Los extranjeros han visto la oportunidad y empiezan a pensar que, invirtiendo ahora en España, obtendrán en el futuro rendimientos interesantes, pero los factores que hoy en día confluyen podrían cambiar en el futuro:
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