la asociación de consultoras inmobiliarias (aci) ha publicado un documento en el que analiza la importancia de la due diligence y su correcta realización dentro del proceso de valoración de activos inmobiliarios. así, por ejemplo, para preparar la venta del inmueble es necesario analizar los que están en el área de influencia o comparar con otras transacciones similares
aci indica que cuando se prepara un activo para un proceso de venta es fundamental disponer de una información profunda, veraz y organizada que permita a los potenciales compradores conocer cuál es la realidad del mismo y qué factores han de tener en cuenta para realizar su oferta económica. Este proceso de documentación e información, realizado dentro de un proceso organizado de venta, es el llamado due diligence de venta o vendor due diligence
La due diligence de venta es una herramienta necesaria cuando se trata de llevar a cabo un proceso competitivo con el objetivo de maximizar el valor del activo para el vendedor y cumplir con los plazos previstos. Además, hay que tener en cuenta que un proceso de estas magnitudes sin la información suficiente puede desmotivar a un número importante de inversores que no están dispuestos a movilizar recursos en el estudio de la operación
El objetivo de una due diligence de venta es dotar de confianza y transparencia a la relación entre las partes intervinientes en el proceso, y por ello su realización se suele encargar a una tercera parte independiente
la asociación señala que Las consultoras inmobiliarias internacionales están habituadas a realizar este proceso que, en españa, no ha sido práctica habitual hasta que los inversores extranjeros comenzaran a exigirlo. Hoy en día es un paso previo casi obligado para acometer operaciones inmobiliarias de cierta envergadura. Para ello se recopila toda la información sobre el activo que pueda requerir incluso el más exigente de los compradores
Las ventajas:
– Transparencia en la información: todos los participantes tienen la misma información
– Control sobre las cuestiones y peticiones de información adicional
– Aporta credibilidad al contenido del dossier de venta
– Rigor en el proceso: las ofertas se hacen teniendo en cuenta la realidad descrita en la due diligence
– Acorta los plazos del proceso y reduce las peticiones individuales de información
– Se identifican anticipadamente aquellos asuntos sobre los que pudieran surgir malentendidos
Toda esta información se pone a disposición de los participantes en el proceso a través del denominado data-room, que es simplemente un punto de información donde los interesados en un proyecto comparten los datos disponibles
Actualmente se utilizan las nuevas tecnologías para el acceso remoto a la documentación en soporte digital mediante el denominado Virtual Data-Room, que maximiza la seguridad y confidencialidad de la información con un coste menor y con mayor eficacia que los data-room presenciales
¿en qué consiste?
Una due diligence es un estudio detallado cuyo contenido abarca todo lo necesario para la ejecución de un proceso de compra o venta de un inmueble:
– Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor
– Auditoría (due diligence) sobre las instalaciones y aspectos urbanísticos y estructurales del inmueble
– Asesoramiento en la negociación y el cierre de la operación
Desde un punto de vista comercial, el principal objetivo es analizar el área de influencia del activo a través de la realización de un estudio de mercado donde se tengan en cuenta los siguientes aspectos:
– Disponibilidad de activos de similares
– Inmuebles en venta en la zona de influencia
– Precios de venta solicitados en activos comparables dentro del área de influencia
– Análisis del comportamiento del mercado en los últimos años desde el punto de vista de rentas
– Histórico de transacciones comparables tanto por ubicación como por tipología de activo
– Análisis de precios unitarios y rentabilidades de transacciones comparables
Paralelamente al análisis comercial, es necesario llevar a cabo un análisis sobre las características inmobiliarias del activo que englobe lo siguiente:
– Localización del inmueble
– Representatividad
– Singularidad arquitectónica
– Visibilidad
– Comunicaciones y accesos
– Estado del edificio y de las instalaciones
En referencia a un análisis técnico del activo, éste debe incluir tres partes fundamentales: urbanismo, arquitectura e instalaciones.
Análisis urbanístico:
– Características urbanísticas del entorno
- Normativa aplicada en el inmueble:
- Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble
- Condiciones de edificación
- Estudio de los usos
- Análisis urbanístico de las licencias, proceso de seguimiento y tramitación:
- Licencias del local (aportadas por la propiedad)
- Licencias de los inquilinos (las proporcionadas por la propiedad y/o los inquilinos)
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis arquitectónico:
- Percepción visual del inmueble
- Descripción del edificio
- Análisis del edificio y del proyecto As Built o Libro del edificio
- Estructuras
- Construcción
- Fachadas
- Cubierta
- Núcleos de comunicación
- Protección de incendios. Elementos pasivos
- Previsiones económicas
- Fotografías
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de instalaciones:
- Introducción:
- Detalles de la visita
- Documentación
- Instalación de climatización
- Instalación eléctrica
- Instalación de P.C.I.
- Instalación de fontanería y saneamiento
- Instalaciones varias
- Comentarios sobre las instalaciones
- Previsiones económicas
- Informe fotográfico
- Resumen, recomendaciones y conclusiones
Análisis de superficies:
- Análisis de superficies (En caso de disponer de los planos en CAD del edificio)
- Validación de planos CAD disponibles (cotejo in situ de concordancia dimensional)
- Medición de superficie construida
- Medición de superficie útil
- Desglose de superficies por usos