que los fondos han llamado a la puerta del ladrillo español, es un hecho. pero que decidan entrar, y con ellos su dinero, es otra cuestión. quienes trabajan mano a mano con estos inversores lo tienen claro: hay mucha demanda para comprar activos pero el problema sigue siendo el precio. así lo asegura nuno es silva, managing partner y fundador de finsolutia, una firma dedicada a la gestión de carteras de créditos y de activos adjudicados. desde la firma explican que los fondos vienen pensando que españa es la “tierra santa” del distressed (activos adjudicados) y que hay oportunidades pero no los chollos que estos esperan
el cierre de operaciones inmobiliarias por parte de fondos de inversión sigue contándose con cuentagotas. y la culpa de ello recae, principalmente, en el precio. “en españa hay activos para comprar pero el problema continúa siendo el precio”, asevera es silva. no obstante, el experto destaca que en los últimos años la brecha entre el precio de la oferta de activos inmobiliarios de la banca y lo que estaban dispuestos a pagar los inversores se ha ido estrechando pero todavía no han encontrado un punto de equilibrio. “la banca antes no estaba dispuesta a vender con sustanciales descuentos y los inversores buscaban rentabilidades muy altas. ahora las posturas se están acercando”, sentencia
esta cifra podría situarse por debajo 50% en el caso de una cartera residencial. sin embargo, la firma insiste en que el mercado inmobiliario es muy heterogéneo por lo que es difícil hablar de descuentos medios y especialmente en procesos de intermediación como los que ejecuta finsolutia, donde se tienen en cuenta los costes de gestión, el tiempo de desinversión de los activos, el modelo de pricing (fijación de precios)…
“los fondos vienen a españa pensando que es la tierra santa del distressed pero para llegar hay que atravesar un desierto”, indica el fundador de finsolutia. en su opinión, la actual ebullición de operaciones con estos inversores está dando sólo sus primeros pasos y cree que aún serán necesarios tres años para que esta tendencia se consolide. “ahora empezamos a tener negocio. el año que viene, el 2015 y el 2016 es donde vamos a ver más transacciones”, destaca
es silva considera que es “sencillo” que los fondos venga a gastar su dinero en españa aunque recalca que para eso debe haber “compromiso”. “en estos momentos quien quiere invertir en españa puede tener la voluntad pero también tiene que tener capacidad para hacerlo”. gonzalo jimenez, advisory manager de finsolutia, subraya que los fondos vienen con las expectativas muy altas pero que los costes de las transacciones “son los que son” por lo que, al final, “hay que convencerles de que hay oportunidades en españa y al mismo tiempo explicarles que no todo son los chollos que se esperan”
aquí cobra especial relevancia los impuestos que gravan a la vivienda en españa. jimenez insiste en que la ingente cantidad de tributos relacionados con el sector inmobiliario dañan de forma significativa los márgenes que los fondos esperan logran con sus operaciones en el país. además, pone el acento en la “eficiencia del impuesto” al explicar que los tributos se están aplicando sobre el valor fiscal de la vivienda y no sobre el de la transacción. esto hace que, pese a las bajadas de precios de los inmuebles, quienes adquieran una vivienda tengan que pagar más dinero por la subida de impuestos y el incremento de los diferenciales
falta de financiación
otra de las trabas que frenan las transacciones en el ladrillo es el acceso al crédito, que no llega ni a los compradores más solventes. “hay demanda solvente dispuesta a comprar pero es la banca la que no está dispuesta a ofrecer financiación”, apunta es silva. en este sentido, recuerda que en una primera fase las entidades concedían créditos para sus inmuebles adjudicados mientras que ahora prefieren aplicar rebajas en los precios y colocar las viviendas sin conceder financiación
asimismo, reconocen que los inversores que podrían adquirir viviendas en efectivo en transacciones de gran nivel están desapareciendo de escena y ahora estas operaciones afectan a inmuebles de entre 70.000 y 50.000 euros. “en estos momentos, sólo hay hipotecas por importe de 150.000 euros y el mercado está muy por debajo de esos precios”, destaca jimenez
el problema de las hipotecas
directamente ligada a los problemas de financiación está la situación de las carteras hipotecarias de la banca. aquí los responsables de finsolutia enfatizan en el problema que les están suponiendo las concedidas en tiempos de bonanza económica, que se caracterizan por sus bajos diferenciales, con pagos a largo plazo y sin garantías
dadas las características de estos préstamos hipotecarios, estiman que la banca terminará por venderlos. “las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes; sus márgenes son ridículos; su capacidad de prepago es muy baja porque los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes… son activos de baja rotación con poca rentabilidad por eso van a empezar a venderlos”, apostilla jimenez
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