la compra de una vivienda es para la mayoría de los ciudadanos la inversión más importante de su vida. sin embargo, una vez se ha escogido la casa que se quiere adquirir conviene familiarizarse con la terminología que rodea este proceso. como por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la vivienda
precontrato
en la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato
no es obligatorio firmarlo, pero si se hace sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. en otras palabras, una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba
por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas suficientemente apoderadas
estado de cargas
es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa
con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar
arras o señal
cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma. en este caso, el comprador perderá la señal o arras. si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido
aval
si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan
gastos de compraventa
en el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor
los gastos derivados de la compraventa suelen ser cuatro:
- impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble
- escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno
- inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal
- impuestos:
iva: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta
ajd: si es de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la ccaa
tpo: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (otp), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la ccaa
irpf: el vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su irpf puede ser de hasta el 27%
El precio de la vivienda libre se situó en 1.466,9 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2013, con un descenso interanual del 4,2%, tres décimas menor que el retroceso experimentado en el trimestre anterior (-4,5%), según datos del Ministerio de Fomento. Esto confirma que “la caída del precio de la vivienda se frenó durante el pasado año y que en algunas zonas muy concretas ya se apunta hacia la estabilización», según Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es.
El precio de la vivienda en EEUU experimentó el pasado mes de diciembre un incremento anualizado del 13,4%, lo que supone la primera desaceleración en el ritmo interanual de subida desde el pasado mes de junio, según refleja el indicador S&P/Case-Shiller.
Aquellos inversores particulares que estén pensando en entrar en el mercado inmobiliario se encuentran actualmente una situación de lo más favorable: precios a la baja, numerosa oferta disponible donde elegir y el anuncio de la banca de que ha llegado la hora de volver a abrir el grifo del crédito.
El sector inmobiliario se encuentra en un punto de inflexión en el que los precios de la vivienda moderan su caída, pero fundamentales de la economía como el empleo o el crédito, que sustentan la demanda, siguen sin remontar el vuelo. En este contexto, sólo un 28% de los 250 altos directivos que han participado en el informe ‘Tendencias 2014’, de CB Richard Ellis, espera que el precio de la vivienda toque fondo en 2014, mientras que, entre los que esperan nuevas caídas, las previsiones apuntan a descensos inferiores al 10%. Al mismo tiempo, alrededor de un 60% de los encuestados cree que la reactivación aún tardará un tiempo y que la actividad de la Sareb hará bajar o al menos estabilizar los precios de los activos inmobiliarios.
El Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles General, puesto en marcha por Tinsa y que refleja el valor de los productos residenciales en España, ha comenzado el año con un descenso del 7,2%. Esto supone casi la mitad de la caída registrada en el primer mes de 2013, cuando marcó un recorte del 13,8%. Salvo escasas excepciones (junio y diciembre) las bajadas se fueron moderando mes a mes a lo largo de todo el pasado año hasta alcanzar la cifra actual.
El comité de expertos fiscales, escogidos por el ministro de Hacienda para llevar a cabo la reforma tributaria, debate si suprimir la deducción por vivienda con carácter retroactivo. Hacerlo supondría un ahorro de 3.500 millones y permitiría profundizar en la rebaja del IRPF para las rentas medias y bajas, sin embargo, el Gobierno no ve con buenos ojos la propuesta ya que coincidiría con las elecciones.