Alquilar una vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda de 2023 fijan lo que puede y no puede pedirse en un contrato de alquiler. Lo esencial para inquilinos y propietarios.
Lo esencial
- El inquilino puede prorrogar el contrato hasta cinco años (siete si el casero es una empresa) y tres más por prórroga tácita.
- Fianza legal: una mensualidad; garantías adicionales de hasta dos mensualidades más.
- Los honorarios de la agencia los paga siempre el propietario.
- La subida anual está limitada al índice IRAV del INE en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.
Duración del contrato
| Plazo | Qué pasa |
|---|---|
| Prórroga obligatoria | Aunque el contrato diga un año, el inquilino puede renovarlo año a año hasta 5 años (7 si el propietario es persona jurídica). |
| Prórroga tácita | Si nadie avisa (el casero con 4 meses, el inquilino con 2), se prorroga por años hasta 3 años más. |
| Desistimiento del inquilino | Puede irse a partir de los 6 meses avisando con 30 días; puede pactarse una indemnización de un mes por año que falte. |
| Zonas tensionadas | Prórroga extraordinaria de hasta 3 años más a petición del inquilino, en las condiciones del contrato. |
Fianza, garantías y gastos
- FianzaUna mensualidad, que el propietario deposita en el organismo de su comunidad.
- Garantías adicionalesDepósito o aval de hasta dos mensualidades más en los contratos de duración legal.
- AgenciaLos gastos de gestión y de formalización del contrato los paga el propietario (Ley 12/2023).
- IBI y comunidadLos paga el propietario salvo pacto escrito que diga cuánto repercute al inquilino.
Actualización de la renta
La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé, una vez al año. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida no puede superar el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que publica el INE cada mes desde 2025. Si el contrato prevé la actualización sin decir el índice, se aplica la variación del IPC, también con ese tope.
Zonas de mercado tensionado
Las comunidades pueden declarar zonas tensionadas, donde la renta de los nuevos contratos queda limitada por la del contrato anterior o, para grandes tenedores y viviendas que salen al alquiler por primera vez, por el índice de referencia del Ministerio (SERPAVI). Comprueba en tu comunidad si tu municipio está declarado.
¿Te compensa seguir alquilando?
Depende del precio, la renta y los años que vayas a quedarte. Compáralo con la calculadora alquilar o comprar. Si eres propietario, calcula la rentabilidad de tu alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la agencia inmobiliaria en un alquiler?
El propietario. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler cada año?
Lo que diga el contrato, con un tope: desde 2025 la actualización anual no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE, en los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023.
¿Me pueden pedir más fianza?
La fianza legal es de una mensualidad. Además, se pueden pactar garantías adicionales (depósito o aval) de hasta dos mensualidades más en los contratos de hasta cinco años o siete si el casero es una empresa.