Heredar una vivienda (y venderla)
Antes de vender una casa heredada hay que aceptar la herencia, inscribirla a tu nombre y liquidar dos impuestos. Estos son los pasos y los plazos.
Lo esencial
- Para disponer de la casa hay que aceptar la herencia y adjudicarla, normalmente en escritura ante notario.
- El impuesto de sucesiones se presenta en seis meses desde el fallecimiento (prorrogables otros seis).
- La plusvalía municipal también se paga al heredar, con bonificaciones frecuentes para hijos y cónyuges.
- Si después vendes, la ganancia se calcula desde el valor declarado en la herencia.
Los pasos tras el fallecimiento
Certificados
Certificado de defunción, de últimas voluntades y del seguro de decesos o de vida. Con el de últimas voluntades sabrás si hay testamento y en qué notaría.
Testamento o declaración de herederos
Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, acta notarial de declaración de herederos.
Inventario y valoración
Bienes y deudas del fallecido. El valor de la vivienda para el impuesto es, como mínimo, su valor de referencia del Catastro.
Aceptación y adjudicación
Escritura de aceptación y partición. Puedes aceptar a beneficio de inventario para no responder de las deudas con tu patrimonio.
Impuestos
Sucesiones (en la comunidad de residencia del fallecido) y plusvalía municipal (en el ayuntamiento de la vivienda).
Registro e IBI
Inscribe la vivienda a tu nombre y cambia el titular del IBI y los suministros.
El impuesto de sucesiones
Es un impuesto estatal cedido a las comunidades, que lo bonifican mucho para hijos, cónyuges y padres (grupos I y II): en varias de ellas apenas se paga en herencias entre padres e hijos, mientras que en otras sí. Existe además una reducción estatal del 95 % por la vivienda habitual del fallecido para cónyuge, hijos o familiares que convivieran con él, con un límite de 122.606 € por heredero y la obligación de mantenerla diez años (las comunidades pueden mejorarla).
Plazos
Seis meses desde el fallecimiento para presentar sucesiones; la prórroga de otros seis se pide en los cinco primeros. Fuera de plazo hay recargos del 1 % por mes y, pasados doce meses, del 15 % más intereses de demora.
Plusvalía municipal al heredar
Se paga en seis meses (prorrogables a un año) y se calcula igual que en una venta, contando los años desde que el fallecido adquirió la vivienda. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % si los herederos son descendientes o cónyuge, especialmente si era su vivienda habitual. Calcula el importe en la calculadora de plusvalía.
Si vendes la casa heredada
La ganancia en el IRPF es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, que es el declarado en sucesiones más los gastos e impuestos pagados por la herencia. Si se vende poco después de heredar por un precio similar, la ganancia es pequeña. Vuelves a pagar plusvalía municipal, esta vez por los años desde la herencia.
Si sois varios herederos, todos deben firmar la venta (o apoderar a uno). Si alguno no quiere vender, se puede pedir la división de la cosa común en el juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no pago sucesiones en seis meses?
Puedes pedir una prórroga de otros seis meses dentro de los cinco primeros. Si lo presentas tarde sin requerimiento, pagas recargos del 1 % por mes de retraso (y a partir de doce meses, un 15 % más intereses).
¿Puedo vender la casa antes de aceptar la herencia?
No. Hay que aceptarla y adjudicarla en escritura (o mediante sentencia) y conviene inscribirla en el Registro antes de vender.
¿Cómo se calcula la ganancia si vendo una casa heredada?
Se toma como valor de adquisición el que se declaró en el impuesto de sucesiones (sin superar el valor de mercado) más los gastos e impuestos pagados por la herencia.