Pasos para comprar
- Qué verás
- Nota simple, arras, tasación, notaría y Registro.
- Para quién
- Cualquier comprador.
Comprar una vivienda
Lo que hay que saber, comprobar y pagar para comprar una casa en España, ordenado de la primera visita a la inscripción en el Registro.
Lo esencial
- Además del precio, prepara entre un 8 y un 15 % más para impuestos y gastos: el banco no los financia.
- Antes de pagar ninguna señal, pide la nota simple del Registro y comprueba cargas, IBI y deudas con la comunidad.
- La hipoteca se firma con al menos diez días naturales para estudiar la FEIN, y el notario te la explica gratis antes.
- Vivienda usada: pagas ITP (del 4 al 10 % de tipo general según la comunidad). Nueva: IVA del 10 % más AJD.
Por dónde empezar
Comprar una vivienda es la operación económica más importante para la mayoría de las familias. Conviene seguir un orden: primero saber cuánto puedes gastar (ahorro, cuota que puedes asumir e impuestos), después buscar y comprobar la vivienda y, por último, negociar, financiar y firmar.
Consulta el precio por metro cuadrado de la zona que te interesa para saber si una oferta es razonable, y haz el test de preparación si es tu primera compra.
Los plazos de una compra con hipoteca
- Día 0Contrato de arrasSeñal habitual: un 10 % del precio. Fija el plazo para firmar (a menudo, dos o tres meses).
- Semanas 1-4Tasación y ofertaEl banco tasa la vivienda y estudia tu caso. Compara ofertas.
- ≥ 10 díasFEIN y acta notarialEntre la entrega de la FEIN y la firma deben pasar al menos diez días naturales. Antes, el notario te explica el préstamo gratis.
- FirmaEscritura y llavesCompraventa e hipoteca ante notario el mismo día. Pagas el resto del precio.
- 30 días hábilesImpuestosPlazo general para liquidar el ITP o el AJD en tu comunidad.
- DespuésRegistroInscripción en el Registro de la Propiedad, cambio de titular del IBI y de los suministros.
Las guías de esta sección
Impuestos
- Qué verás
- La tabla de tipos de 2026 y cómo se calculan.
- Para quién
- Quien quiere saber cuánto ahorrar.
Hipoteca
- Qué verás
- Cuánto financian, FEIN, gastos y comisiones máximas.
- Para quién
- Quien necesita financiación.
- Primera viviendaAvales ICO hasta 2027, rebajas de ITP para jóvenes y cuánto ahorrar.
- Obra nueva y sobre planoAval de las cantidades a cuenta y garantías de la construcción.
- Extranjeros y no residentesNIE, financiación e impuestos de los propietarios no residentes.
- Calculadora de hipotecaCuota, impuestos de tu comunidad y ahorro necesario.
Cuánto cuesta de verdad comprar
El coste total de una compra se reparte en tres bloques:
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: del 4 al 10 % de tipo general según la comunidad (más en los tramos altos) | IVA del 10 % (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) |
| Actos jurídicos documentados | No | Del 0 al 1,5 % según la comunidad |
| Notaría y Registro de la compraventa | Aranceles oficiales: entre unos 1.000 y 2.000 € en total para un precio medio | |
| Tasación (si hay hipoteca) | Entre 300 y 600 €; la paga el comprador | |
| Gestoría | Opcional en la compraventa; la de la hipoteca la paga el banco | |
Impuestos y gastos de comprar una vivienda usada de 250.000 €
No pagues nada sin la nota simple
La nota simple del Registro de la Propiedad cuesta menos de 10 € y dice quién es el propietario y si la vivienda tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Pídela tú en registradores.org antes de entregar cualquier señal.
Fuentes
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil (arts. 1445-1537, compraventa; art. 1454, arras)
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 91: tipo reducido del 10 % en viviendas)