Impuestos al comprar una vivienda
Vivienda usada: ITP. Vivienda nueva: IVA y actos jurídicos documentados. Los tipos dependen de tu comunidad autónoma; aquí tienes la tabla y cómo se calculan.
Lo esencial
- Vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad.
- Vivienda nueva comprada al promotor: IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura.
- La base es el precio de la escritura o, si es mayor, el valor de referencia del Catastro.
- El AJD de la hipoteca lo paga el banco desde noviembre de 2018.
Vivienda usada o nueva: qué impuesto pagas
Usada (segunda transmisión)
- ITP según la comunidad.
- Lo paga el comprador.
- Sin IVA ni AJD.
Nueva (primera entrega)
- IVA del 10 % (4 % en VPO de régimen especial).
- AJD según la comunidad.
- Lo paga el comprador al promotor y a Hacienda.
Una vivienda es «nueva» a efectos fiscales cuando la vende por primera vez el promotor que la construyó. Si quien vende es un particular, aunque nadie haya vivido en ella, se paga ITP.
Tipos por comunidad autónoma en 2026
Tipos generales para la compra de vivienda. Varias comunidades aplican escalas por tramos de precio (el primer tramo aparece en la tabla) y casi todas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida.
| Comunidad | ITP general | AJD general | Nota |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | Tipo único del 7 %. |
| Aragón | 8 % | 1,5 % | Escala del 8 al 10 % según el valor. |
| Asturias | 8 % | 1,2 % | Tramos del 8, 9 y 10 % según el valor. |
| Canarias | 6,5 % | 1 % | En la vivienda nueva se paga IGIC en lugar de IVA. |
| Cantabria | 9 % | 1,5 % | Tipo general; consulta reducciones vigentes. |
| Castilla y León | 8 % | 1,5 % | 10 % sobre el exceso de 250.000 €. |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,25 % | Tipo general del 9 %. |
| Cataluña | 10 % | 1,5 % | Escala del 10 al 13 % según el valor. |
| Ceuta | 3 % | 0,5 % | Bonificación del 50 % sobre el 6 % estatal. En la vivienda nueva se paga IPSI. |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 0,75 % | Tipo general del 6 %. |
| Comunitat Valenciana | 9 % | 1,4 % | Desde el 1 de junio de 2026; 11 % por encima de 1.000.000 €. |
| Extremadura | 8 % | 1,5 % | Escala del 8 al 11 % según el valor. |
| Galicia | 8 % | 1,5 % | Tipo general; consulta reducciones vigentes. |
| Illes Balears | 8 % | 1,5 % | Escala del 8 al 13 % según el valor. |
| La Rioja | 7 % | 1 % | Tipo general del 7 %. |
| Melilla | 3 % | 0,5 % | Bonificación del 50 % sobre el 6 % estatal. En la vivienda nueva se paga IPSI. |
| Navarra | 6 % | 0,5 % | Régimen foral. |
| País Vasco | 4 % | 0 % | Régimen foral: 4 % en vivienda (2,5 % en algunos casos). |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,5 % | Tipo general desde julio de 2025. |
Tipos recopilados en octubre de 2026 a partir de las fuentes citadas al pie. Cambian con las leyes de presupuestos de cada comunidad: comprueba el vigente en la agencia tributaria autonómica antes de firmar.
Impuestos y gastos de comprar una vivienda usada de 250.000 €
Sobre qué valor se pagan
Desde 2022 (Ley 11/2021), la base del ITP y del AJD es el valor de referencia del Catastro si es mayor que el precio declarado. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral. Si el precio de la escritura es mayor, se paga sobre el precio.
Si crees que el valor de referencia es excesivo, puedes pagar y después pedir la rectificación de la autoliquidación, aportando una tasación u otras pruebas.
Un ejemplo
- PrecioPiso usado en Sevilla por 200.000 €; el valor de referencia es de 180.000 €.
- BaseSe toma el mayor: 200.000 €.
- ITPAndalucía, 7 %: 14.000 €.
- TotalMás notaría y Registro (≈ 1.500 €): unos 15.500 € además del precio.
Plazo y forma de pago
El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, mediante autoliquidación (modelo 600 o el que use tu comunidad). Normalmente lo tramita la gestoría o la propia notaría. Sin el justificante de pago, el Registro no inscribe la compra.
Calcula tus impuestos
La calculadora de hipoteca aplica el ITP o el IVA y el AJD de tu comunidad y te deja cambiar el tipo si tienes una reducción.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué valor se paga el ITP?
Sobre el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro (Ley 11/2021). Si el valor de referencia es superior al precio pagado, puedes impugnarlo pidiendo la rectificación de la autoliquidación.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
En general, 30 días hábiles desde la firma de la escritura, aunque algunas comunidades tienen plazos propios. Normalmente lo tramita la gestoría o la notaría.
¿Y si compro una vivienda nueva a un particular?
Si quien vende no es empresario (por ejemplo, alguien que la compró sobre plano y la vende antes de estrenarla) se considera segunda transmisión y se paga ITP, no IVA.
¿Hay tipos reducidos?
Sí. Casi todas las comunidades tienen tipos rebajados para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda protegida o municipios pequeños, con límites de precio e ingresos. Consúltalo en la web de la agencia tributaria de tu comunidad.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 91: tipo reducido del 10 % en viviendas)
- Real Decreto-ley 17/2018, que modifica el texto refundido del ITP y AJD (AJD de la hipoteca a cargo del prestamista)
- Rankia. AJD por comunidad autónoma 2026 (actualizado el 5-8-2026)
- Guía Reformas. ITP por comunidad 2026 (actualizado el 30-8-2026)