Comprar obra nueva o sobre plano
Las promociones nuevas tienen ventajas y riesgos propios. La ley te protege si sabes qué pedir: aval de lo que pagas a cuenta, licencias y garantías de la construcción.
Lo esencial
- Todo lo que pagas antes de la entrega debe estar avalado o asegurado y en una cuenta especial.
- Pide la licencia de obra al firmar y la licencia de primera ocupación (o declaración equivalente) a la entrega.
- Impuestos: IVA del 10 % y AJD de tu comunidad, no ITP.
- La LOE da garantías de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto.
Comprar sobre plano
En una compra sobre plano firmas un contrato privado de compraventa con la promotora y vas pagando una parte del precio (a menudo un 10-20 %) durante la construcción. El resto, normalmente con la hipoteca, al escriturar cuando la vivienda está terminada.
- Aval o seguroCada pago a cuenta, garantizado con aval bancario o seguro de caución a tu nombre (disposición adicional primera de la LOE).
- Cuenta especialLos pagos se ingresan en una cuenta separada de la promotora, solo para la obra.
- Licencia de obraQue exista antes de firmar y que el proyecto coincida con lo que compras.
- Memoria de calidadesAnexo al contrato con los materiales y acabados; lo que no esté escrito no se puede exigir.
Garantías de la construcción
1 año
- Defectos de terminación o acabado
- Responde el constructor
3 años
- Defectos que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento)
10 años
- Daños estructurales (cimentación, vigas, muros de carga)
- Cubierto por el seguro decenal
La entrega de llaves
Revisa la vivienda antes de escriturar
Haz una visita con la memoria de calidades en la mano y anota todo lo que falte o esté mal. Entrégalo por escrito a la promotora.
Pide la documentación
Licencia de primera ocupación (o declaración responsable), certificado de final de obra, certificado de eficiencia energética, libro del edificio y póliza del seguro decenal.
Escritura y cancelación de avales
Al escriturar se descuentan los pagos a cuenta y se cancelan los avales. Si se subroga la hipoteca de la promotora, revisa sus condiciones o negocia otra.
Impuestos
La primera entrega de una vivienda por el promotor paga IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) y AJD de la escritura según tu comunidad. En Canarias se paga IGIC y en Ceuta y Melilla, IPSI. Los pagos a cuenta también llevan IVA. Más detalle en la guía de impuestos.
Si la obra se retrasa
Si la promotora no entrega en el plazo pactado o la obra no se termina, puedes resolver el contrato y reclamar las cantidades entregadas más sus intereses a la entidad que las garantiza. Guarda los justificantes de todos los pagos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la promotora quiebra?
Las cantidades que entregas a cuenta antes de la entrega deben estar garantizadas con un aval o un seguro y depositadas en una cuenta especial (disposición adicional primera de la LOE). Si la obra no se termina o no se entrega en plazo, puedes reclamar a la entidad que garantiza.
¿Cuánto IVA pago en una vivienda nueva?
El 10 % (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública), más el AJD de tu comunidad. En Canarias se paga IGIC y en Ceuta y Melilla, IPSI.
¿Qué hago si aparecen defectos después de entrar?
Comunícalo por escrito a la promotora. La LOE da un año para defectos de acabado, tres para defectos que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales.