Fija
- A favor
- Sabes lo que pagarás cada mes hasta el final.
- En contra
- Tipo inicial más alto; comisión de amortización mayor.
La hipoteca, sin letra pequeña
Tipo fijo, variable o mixto, cuánto te prestan, qué gastos paga el banco y qué derechos te da la Ley de Crédito Inmobiliario antes de firmar.
Lo esencial
- Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor) en primera vivienda.
- La cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos.
- El banco paga notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo; tú, la tasación.
- Tienes al menos diez días naturales para estudiar la FEIN y una visita gratuita al notario antes de firmar.
Fija, variable o mixta
Variable
- A favor
- Diferencial bajo; se abarata si baja el euríbor.
- En contra
- La cuota sube si sube el euríbor.
Mixta
- A favor
- Estabilidad los primeros años, cuando más capital debes.
- En contra
- Incertidumbre a partir del cambio.
Cuánto te prestan
El banco toma el menor entre el precio de compra y el valor de tasación, y presta un porcentaje: habitualmente el 80 % en vivienda habitual y entre el 60 y el 70 % en segunda residencia. El resto del precio, los impuestos y los gastos los pones tú.
Además mira tu capacidad de pago: que la cuota de todas tus deudas no pase del 30-35 % de los ingresos netos del hogar, y que el plazo termine antes de la jubilación (muchos bancos ponen el límite en 70-75 años de edad al final del préstamo).
Más del 80 %
Si tienes menos de 36 años o hijos menores a cargo, los avales ICO permiten financiar hasta el 100 % del precio de la primera vivienda.
Quién paga cada gasto
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Cliente |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco (copias: quien las pida) |
| Registro de la hipoteca | Banco |
| Gestoría de la hipoteca | Banco |
| AJD de la hipoteca | Banco (Real Decreto-ley 17/2018) |
| Notaría, Registro e impuestos de la compraventa | Comprador |
Tus derechos antes de firmar
- FEIN y FiAECondiciones personalizadas y advertencias, con el borrador del contrato.
- Diez díasMínimo de diez días naturales entre la entrega y la firma.
- NotarioVisita gratuita para que te explique el contrato y levante el acta de transparencia.
- FirmaSolo si el acta está hecha; puedes elegir la notaría.
Productos vinculados y comisiones
El banco puede bonificar el tipo si contratas otros productos (nómina, seguros, plan de pensiones), pero no puede obligarte a contratarlos con él, salvo excepciones autorizadas. Compara siempre la TAE con y sin bonificaciones: la TAE incluye el coste de los productos vinculados.
| Comisión máxima por amortizar antes | Límite (Ley 5/2019) |
|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según se pacte; después, 0 |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real del banco.
Haz números
Prueba distintos plazos e intereses en la calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden obligar a contratar un seguro de vida?
El banco puede exigir un seguro de daños del inmueble y puede pedir un seguro de vida, pero debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con coberturas equivalentes, sin empeorar el tipo de interés por ello (art. 17 de la Ley 5/2019).
¿Qué es la FEIN?
La Ficha Europea de Información Normalizada: un documento con las condiciones personalizadas de la oferta que el banco debe entregarte al menos diez días naturales antes de la firma, junto con la FiAE (advertencias) y el borrador del contrato.
¿Puedo amortizar antes de tiempo?
Sí, en cualquier momento. La comisión está limitada: en variable, como máximo un 0,25 % los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros (según pactes); en fija, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después, siempre que no supere la pérdida real del banco.