Pasos para comprar una vivienda
Ocho pasos en orden, con lo que debes pedir y comprobar en cada uno para no llevarte sorpresas el día de la firma.
Lo esencial
- Fija tu presupuesto con impuestos y gastos incluidos antes de visitar viviendas.
- Comprueba en el Registro quién es el dueño y qué cargas tiene la vivienda; pide el certificado de deudas de la comunidad.
- Lee qué tipo de arras firmas: no tienen las mismas consecuencias si alguien se echa atrás.
- La firma es ante notario; después se liquidan los impuestos y se inscribe en el Registro.
Los pasos, en orden
Calcula tu presupuesto
Ahorro disponible menos impuestos y gastos (un 8-15 % del precio) = entrada que puedes aportar. Con ella y la cuota que puedes asumir (no más del 30-35 % de tus ingresos netos) sabrás el precio máximo. Usa la calculadora de hipoteca.
Busca y compara precios
Compara el precio pedido con el precio medio por metro cuadrado de la zona y con viviendas parecidas. Fíjate en la superficie útil y construida, la orientación, la planta, el ascensor y el estado de la instalación.
Comprueba la situación legal
Pide la nota simple (titular y cargas), el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos, el certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender) y, si existe en tu comunidad, la cédula de habitabilidad. Comprueba en el Catastro que la superficie coincide.
Negocia y firma las arras
Reserva la vivienda con un contrato de arras: el comprador entrega una señal (suele ser el 10 %) y ambas partes fijan precio, plazo para escriturar y qué pasa si alguien incumple. Si necesitas hipoteca, intenta incluir que la señal se devuelva si no te la conceden.
Consigue la hipoteca
El banco tasa la vivienda y estudia tu caso. Cuando te haga una oferta vinculante te entregará la FEIN, la FiAE y el borrador del contrato: desde ese momento deben pasar al menos diez días naturales hasta la firma.
Acude a la notaría antes de la firma
La Ley 5/2019 obliga a visitar al notario antes de firmar la hipoteca. Te explica el contrato, resuelve tus dudas y levanta un acta de transparencia, sin coste para ti.
Firma la escritura
Comprador, vendedor y banco firman la compraventa y la hipoteca ante notario. Pagas el resto del precio (normalmente con cheque bancario o transferencia) y recibes las llaves.
Paga los impuestos e inscribe
Liquida el ITP o el AJD en el plazo de tu comunidad (en general, 30 días hábiles), inscribe la escritura en el Registro y cambia la titularidad del IBI, la comunidad y los suministros.
Los plazos de una compra con hipoteca
- Día 0Contrato de arrasSeñal habitual: un 10 % del precio. Fija el plazo para firmar (a menudo, dos o tres meses).
- Semanas 1-4Tasación y ofertaEl banco tasa la vivienda y estudia tu caso. Compara ofertas.
- ≥ 10 díasFEIN y acta notarialEntre la entrega de la FEIN y la firma deben pasar al menos diez días naturales. Antes, el notario te explica el préstamo gratis.
- FirmaEscritura y llavesCompraventa e hipoteca ante notario el mismo día. Pagas el resto del precio.
- 30 días hábilesImpuestosPlazo general para liquidar el ITP o el AJD en tu comunidad.
- DespuésRegistroInscripción en el Registro de la Propiedad, cambio de titular del IBI y de los suministros.
Los tres tipos de arras
| Tipo | Si el comprador se echa atrás | Si el vendedor se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Pierde la señal | Devuelve la señal duplicada |
| Confirmatorias | El vendedor puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo con indemnización | El comprador puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización |
| Penales | La señal funciona como pena por incumplir, sin impedir que se reclame el cumplimiento | |
Si el contrato no dice expresamente que son penitenciales, los tribunales suelen considerarlas confirmatorias. Las más habituales en la compra de vivienda son las penitenciales: que el contrato cite el artículo 1454 del Código Civil.
Lista de comprobaciones antes de pagar la señal
- Nota simple actualizadaTitular, cargas, hipotecas, embargos, usufructos o afecciones fiscales.
- IBI y comunidad al díaLas deudas del año en curso y de los tres anteriores con la comunidad se transmiten con el piso.
- Situación urbanísticaQue no haya obras ilegales ni expedientes; en casas y áticos, que lo construido coincida con lo escriturado.
- Derramas aprobadasPregunta al administrador si hay obras aprobadas pendientes de pago (ascensor, fachada).
Siguiente paso
Calcula la cuota y los impuestos de tu comunidad con la calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar las arras?
Con arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Con arras confirmatorias, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización. Lee qué tipo firmas.
¿Es obligatorio ir a notaría?
La compraventa es válida con un contrato privado, pero solo la escritura pública permite inscribirla en el Registro de la Propiedad y es imprescindible si hay hipoteca. En la práctica, toda compraventa se escritura.
¿Quién elige la notaría?
En una compraventa sin hipoteca, quien paga la escritura (normalmente el comprador) puede elegirla. Con hipoteca, el comprador elige la notaría también para el préstamo, aunque el banco pague esa escritura.
¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda?
Con hipoteca, entre uno y tres meses desde las arras: la tasación, la aprobación del préstamo y los diez días naturales que deben pasar desde que recibes la FEIN hasta la firma.