Impuestos al vender una vivienda
El vendedor paga dos impuestos: el IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal por el suelo. Ambos tienen exenciones que conviene conocer antes de firmar.
Lo esencial
- IRPF: tributa la ganancia (precio de venta menos coste de compra y gastos) al 19-30 %.
- Plusvalía municipal: impuesto del ayuntamiento por el aumento del valor del suelo; no se paga si vendes con pérdidas.
- Exentos del IRPF: los mayores de 65 que venden su vivienda habitual y quien reinvierte en otra vivienda habitual en dos años.
- La plusvalía se paga en 30 días hábiles; el IRPF, en la renta del año siguiente.
La ganancia en el IRPF
- Valor de ventaPrecio de la escritura menos los gastos de la venta que pagues tú (agencia, plusvalía, certificado).
- Valor de compraPrecio que pagaste más impuestos y gastos de la compra y las mejoras (no las reparaciones).
- GananciaLa diferencia. Si es negativa, es una pérdida compensable.
- ImpuestoEscala del ahorro: del 19 al 30 %.
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Tipos conjuntos (estatal y autonómico) de la base del ahorro vigentes desde 2025. Las viviendas compradas antes de 1995 pueden aplicar coeficientes de abatimiento a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con límites.
Cuándo no pagas IRPF
- Reinversión en vivienda habitualSi vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional.
- Mayores de 65 añosLa venta de la vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Renta vitaliciaLos mayores de 65 que reinvierten la ganancia de otros bienes en una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000 €.
- Dación en pagoLa entrega de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, con requisitos.
Se considera vivienda habitual aquella en la que has vivido al menos tres años seguidos (salvo cambios de empleo, separación u otras circunstancias que lo justifiquen) y que lo es en el momento de la venta o lo fue hasta dos años antes.
La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento del valor del suelo desde la compra. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir el método que te salga más barato:
Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia × tipo municipal (máximo 30 %).
Método real
(Precio de venta − precio de compra) × proporción del suelo en el valor catastral × tipo municipal.
Si vendes por menos de lo que compraste, la operación no está sujeta: preséntalo al ayuntamiento con las dos escrituras. Calcula tu caso con la calculadora de plusvalía municipal.
Si no resides en España
La ganancia tributa al 19 % en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo con pérdidas?
No. Si vendes por menos de lo que te costó (sumando gastos e impuestos de la compra y las mejoras), tienes una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias en los cuatro años siguientes.
¿Pago plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, si demuestras con las escrituras que el valor del suelo no ha aumentado, la operación no está sujeta.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir?
Dos años, antes o después de la venta, en otra vivienda habitual. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
Fuentes
- Ley 35/2006, del IRPF (ganancias patrimoniales, reinversión y exención de mayores de 65 años)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 104-110, plusvalía)
- Real Decreto-ley 26/2021, que adapta la plusvalía municipal a la STC 182/2021
- Agencia Tributaria. Venta de la vivienda habitual (manual práctico de Renta)
- Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR (art. 25.2: retención del 3 %)