Pasos para vender una vivienda
Qué preparar antes de anunciar el piso, qué firmar con el comprador y qué hacer después de la escritura.
Lo esencial
- Reúne los documentos antes de anunciar: certificado energético, nota simple, IBI y certificado de la comunidad.
- Si queda hipoteca, pide al banco el certificado de deuda para cancelarla el día de la firma.
- Firma unas arras claras con el comprador y fija el plazo para escriturar.
- Después de firmar: plusvalía municipal en 30 días hábiles e IRPF en la declaración del año siguiente.
Documentos que necesitas
- Certificado de eficiencia energéticaObligatorio para anunciar y vender (Real Decreto 390/2021). La etiqueta debe aparecer en los anuncios.
- Escritura y nota simpleAcreditan que eres el dueño y muestran las cargas.
- Último recibo del IBICon la referencia catastral y el valor catastral.
- Certificado de la comunidadDel secretario con el visto bueno del presidente: estás al corriente de pago. Sin él, el notario no autoriza la venta salvo que el comprador lo exonere.
- Cédula de habitabilidadSolo en las comunidades que la exigen (por ejemplo, Cataluña, Comunitat Valenciana o Baleares).
- Certificado de deuda hipotecariaSi queda préstamo, para cancelarlo con el dinero de la venta.
Los pasos, en orden
Prepara la vivienda y el precio
Pequeñas reparaciones, limpieza y buenas fotos. Compara con el precio de la zona.
Anuncia o encarga la venta
Si usas agencia, lee el contrato: exclusividad, duración y comisión.
Negocia y firma las arras
Precio, señal, plazo y qué gastos paga cada parte. Pacta cómo se reparte el IBI del año.
Prepara la cancelación de la hipoteca
Avisa al banco de la fecha para que acuda a la firma con el importe pendiente.
Firma ante notario
Entrega las llaves al recibir el precio. Da de baja o cambia la titularidad de los suministros.
Liquida los impuestos
Plusvalía municipal en 30 días hábiles; la ganancia, en la declaración de la renta del año siguiente.
Comprador no residente o vendedor no residente
Si eres tú el no residente, el comprador retendrá un 3 % del precio para Hacienda. Ver no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un piso con hipoteca?
Sí. Lo habitual es cancelarla en el mismo acto de la firma con parte del dinero que paga el comprador, o que este se subrogue en ella si el banco lo acepta. Pide al banco el certificado de deuda pendiente.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La ley la atribuye al vendedor en las compraventas. Se puede pactar otra cosa en el contrato, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Quién paga el IBI del año de la venta?
El ayuntamiento lo cobra a quien era propietario el 1 de enero. Es habitual pactar en la escritura que el comprador abone al vendedor la parte proporcional del año.
Fuentes
- Real Decreto 390/2021, procedimiento básico de certificación de la eficiencia energética de los edificios
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil (arts. 1445-1537, compraventa; art. 1454, arras)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 104-110, plusvalía)